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【期刊名称】 《中国法学》
北京市法学会民法学研究会年会综述
【分类】 法律信息【期刊年份】 1996年
【期号】 1【页码】 125
【全文】法宝引证码CLI.A.11365    
  北京市法学会民法学研究会1995年年会以房地产法律问题为中心,还涉及到公司及企业产权制度,损害赔偿等领域,共收到论文36篇。现将会议讨论情况综述如下:
  一、房地产法律问题
  随着改革的深入和经济的发展,近年来房地产案件逐年上升,类型不断扩大,房地产的案件种类从传统的房屋宅基地纠纷、水利纠纷、私房买卖和租赁纠纷,发展到房地产开发经营纠纷、拆迁纠纷等六大类,其中房地产开发经营纠纷案件在当前房地产案件中所占比例大,争议标的大,影响广泛,人民法院处理的难度极大。
  来自北京市法院系统,房地产企业、律师和大专院校的十几位专家学者,围绕着新颁布的《城市房地产管理法》及相关的法律法规,结合我国房地产领域中存在的实际问题,对以下若干问题作了详细的讨论。
  首先,与会者认为,新颁布的《城市房地产管理法》对原有的房地产的法律和法规作出一些重要改变。主要表现为:(1)确立了以出让方式作为政府向社会供应土地资源的基本方式;(2)确立了集体所有土地使用权必须依法征用并转为国有土地后才能有偿出让的制度;(3)《城市房地产法》规定土地使用权的出让方式为拍卖,招标和协议,体现了鼓励竞争方式出让土地使用权的基本思想;(4)明确规定了土地使用权的转让条件,划拨土地的转让方式,商品房的预售条件等;(5)房屋所有人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地建成房屋出租的,应将租金中所含有的土地收益上缴国家。另外,对于支付土地使用权出让金时间,《城市房地产法》作出了比较灵活的规定。
  其次,关于土地使用权期限届满后地上物的处理问题。与会者对于土地使用权期限届满后地上物的处理方式,有的学者认为地上物归属:即如果政府未批准土地使用人的续期申请,则应对当事人的地上物加以补偿;如果政府批准土地使用人续期申请,则无须对当事人的地上物加以补偿。
  第三,关于房地产的抵押问题。与会者认为,《城市房地产管理法》在房地产抵押问题上具有一定的新意,表现在:抵押人可以是交易关系以外的第三人,即房地产所有者或使用权人可以以自己的房地产为他人的交易设立抵押;土地使用权人不必先办理土地使用权出让手续,即可以将房屋所有权连同所涉及的因划拨而获得的土地使用权,进行抵押,结合《担保法》第55条关于“城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房地产不属于抵押物”的规定,部分与会者认为,由于土地与房屋在形态上不可分割,这就难免出现土地使用权与新建房屋所有权发生冲突的现象,因此,抵押权人的权利实现也将会十分困难,故建议此类新建房屋应附随成为抵押物。与此同时,担保法北大法宝,版权所有规定房屋必须变现后支付债权人,而债权人不能直接获得所有权,与会者认为,在房地产价格极具波动性和市场价格低的情况下,此条款的可操作性极差。建议允许以取得抵押物所有权的方式实现抵押权。对于房地产抵押登记的效力,有的学者认为其与动产抵押登记的效力有所不同。在动产抵押登记中,登记的法律效力是产生对抗第三人的效力,而房地产抵押登记的效力是房地产限制物权成立或生效的条件。
  第四,关于《城市房地产管理法》的适用问题,有的与会者提出,在《城市房地产管理法》颁布生效之前,我国房地产业已经有了较大发展,但在起步阶段,有关的政策和法规不够完善,房地产市场和交易秩序混乱,所以,与《城市房地产管理法》的要求相比,无论在主体(开发经营企业的资格),客体(能出让和转让的房地产商品),还是有关程序方面,都显得不规范。这些学者提出,对《城市房地产管理法》颁布生效前发生的房地产开发经营活动中的纠纷,除遵循一般法律原则外,应当从实际出发,对这些特定历史条件下发生的案件,应当采取适当从宽的处理办法。即对那些当事人意思表示真实,合同内容除主体和客体不符

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