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【期刊名称】 《山东法官培训学院学报(山东审判)》
关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的调研报告
【作者】 山东省高级人民法院民一庭威海市中级人民法院课题组
【分类】 土地法【期刊年份】 2012年
【期号】 4【页码】 23
【全文】法宝引证码CLI.A.1163714    
  一、坚持正确处理城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷的原则
  (一)坚持推动城市化进程和维护农村稳定发展相结合的原则。既要维护合法的农村房屋买卖关系,促进农村房屋的正常流转,为合法的城市拆迁提供保障,推动城市化进程,又要认识到我国是一个有着十多亿人口的农业大国,农村集体土地便是农民立命安身的根本。同时,当前我国农村社会保障水平较低,还不具备放开农村房屋买卖和农村宅基地流转的条件。放开宅基地流转不仅与现行立法相悖,也不利于农村社会稳定。因此,对于未按规定转让集体土地上房屋的,要依法确认无效,杜绝擅自流转农村宅基地行为的发生。
  (二)坚持法律与政策相结合的原则。目前,关于农村房屋买卖的法律、法规不完备,但该类纠纷政策性强,有关的政策不断出台。这就需要我们在审理这类案件中,遵循“有法依法、无法依政策”的原则,在法律、法规没有规定时,可以国家政策为补充,作为农村房屋买卖纠纷的裁判依据。对农村房屋买卖行为违反法律、法规和政策性规定、精神的,应当依法认定合同无效,不具有法律约束力。对政策方面的要求虽不导致合同无效,但可能影响合同在客观上无法继续履行,可判决解除合同,驳回受让方要求继续履行合同的诉讼请求。
  (三)坚持分类适用和区别对待相结合的原则。一是区别纠纷发生的不同历史时期。要按照“法不溯及既往”的原则,严格按照纠纷发生时的法律政策处理纠纷,对于按当时的法律政策规定允许流转的宅基地和房屋,不宜轻易确认合同无效;二是区分合同的不同标的、不同主体。目前我国农村房屋买卖合同纠纷按合同标的分类可分为农村宅基地上房屋的买卖和农村集体土地上小产权房的买卖,按合同主体可分为本集体经济组织成员之间和非本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同。合同标的、主体的不同,所涉及的相关法律法规、政策也不同。因此,必须首先对纠纷进行归类,再根据不同的类型适用不同的法律规定。
  (四)坚持维护诚信和利益均衡相结合的原则。要尊重当事人意思自治、维护交易安全,坚持当事人契约自由的理念,不轻易认定合同无效。坚持制裁不守信用、不守合同的一方,保护诚实守信一方的合法权益。对于未损害集体的利益,未违背法律、法规的强制性规定的,应确认合同有效,避免司法裁判权被恶意反悔逐利者利用。在确认合同无效后,要妥善解决相关的利益冲突和矛盾,全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益与买受人因房屋现值和原买卖差价造成的损失。对于买受人已经翻建、扩建房屋的,应对其添附价值进行补偿。在判决返还、腾退房屋的同时,应妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间。
  二、农村宅基地上房屋买卖纠纷中的主要问题及解决思路
  本报告所称农村宅基地上房屋,是指农民在其拥有合法使用权的宅基地上所建并享有所有权的房屋。
  (一)农村宅基地上房屋买卖合同效力
  我们认为,对与农村宅基地上房屋买卖行为,只要不是在同一集体经济组织的成员之间进行的,都应当认定为无效。根据购房人的身份将交易行为分为同一集体经济组织成员买卖房屋和本集体经济组织以外人员买卖房屋两种基本类型,进而研讨其效力。
  1.同一集体经济组织成员买卖房屋的法律效力
  关于同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋的法律效力,因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少,其效力相对明确,凡符合一般房屋买卖合同有效要件的应当认定合同有效。
  2.本集体经济组织以外人员买卖房屋的法律效力
  (1)关于本集体经济组织以外的其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的效力问题。该类问题应当如何处理,法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质,且是本集体经济组织成员无偿取得的,由此,取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员,否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制,开禁宅基地交易可能导致社会强势群体对农村利益的侵蚀。在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下,贸然允许宅基地交易,将导致宅基地的兼并,影响社会秩序和稳定。因此,对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的,原则上也应当确认为无效。
  (2)关于城镇居民购买农村宅基地房屋的效力问题。对于城镇居民买卖建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的问题,我国法律包括物权法均没有明确规定,因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理,严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售”;2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调,“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2011年11月10日,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见我反正不洗碗,我可以做饭》第10条规定:“对于借户籍管理制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。”可见,国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物,因此,应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同,不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
  3.应确定为有效的例外情形
  (1)出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时,该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地,原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的,则宅基地性质已经发生转变的,可以认定买卖房屋有效。此种情况下,土地性质已发生转变,认定合同无效的障碍已消除,应认定合同有效。
  (2)购买农村私有房屋后,如果所买的房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意,办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续,并取得合法权属证书的,可以认定买卖房屋合同有效。因为行政机关已经对房屋和土地权属的变更作出了行政许可,亦应认定合同有效。
  (3)买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,也为共同居住的,村集体经济组织同意其买卖合同内容的,可以依法认定为家庭共同购买的,买卖房屋合同有效。此种情况下,可以视为系同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋,合同有效。
  (4)在1999年1月1日《土地管理法》修订之前,农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的,应当认定买卖房屋合同有效。根据1986年《土地管理法》及1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》第27条规定,回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部,以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞,需要使用集体所有的土地建住宅的,依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。虽然1999年1月1日修订的《土地管理法》制定的《土地管理法实施条例》(1999年1月1日发布)将此条删除,但根据“法不溯既往”的原则,1999年1月1日前农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的,应当认定买卖房屋合同有效。
  (5)对同一房屋经多次买卖、转让的效力,可以依据最后一手的身份和交易情况,结合前述原则进行判断认定。如果最后一手的买受人系本集体经济组织成员的,视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人,不违反法律、政策的禁止性规定,合同有效。
  (二)合同无效后的房屋返还及添附物处理
  1.关于合同无效后的房屋返还问题
  我们认为,合同无效后买受人购买的房屋应当返还。首先,合同无效后所有物的返还属物权的一种保护方式,其范围应为受领给付时的价值额,因为合同无效导致双方所取得权利的基础已经不复存在。其次,返还财产的目的是将因合同无效而在双方

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