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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
购房款利息损失与违约金不可并存
【作者】 张煌辉【作者单位】 广东省中山市中级人民法院
【分类】 房产法【期刊年份】 2014年
【期号】 24【页码】 35
【摘要】

[裁判要旨]民事诉讼中,对于当事人主张的利息应区分是利息损失还是利息收益。商品房买卖合同解除后,购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失,适用损害赔偿的债上请求权规则,它与违约金在性质、功能上相当,根据合同法约定优先原则,二者不能并存,应优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补实际损失,可依当事人申请对违约金作出适当调整。

□案号 一审:(2013)中一法三民一初字第286号 二审:(2014)中中法民一终字第90号

【全文】法宝引证码CLI.A.1199667    
  [案情]
  上诉人(原审被告):中山市荣基房地产有限公司(简称荣基房地产公司)
  被上诉人(原审原告):李萍
  2010年1月12日,李萍、荣基房地产公司签订商品房买卖合同,约定:李萍向荣基房地产公司购买位于中山市三乡镇骏豪名居Al-5幢2号房;房屋套内建筑面积230平方米;按套内建筑面积计价,每平方米7332元,购房总价1686360元;李萍于2009年12月30日前付清全部购房款;荣基房地产公司应在商品房交付使用后720日内,持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案,如因荣基房地产公司的责任,李萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的,按如下处理:“如因荣基房地产公司未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案,导致李萍无法取得房地产权属证书的,李萍有权解除本合同。无论李萍是否解除合同,荣基房地产公司均应按已付房价款的每日万分之一向李萍支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订前,李萍分别于2009年12月1日、15日、30日向荣基房地产公司支付购房款5万元、55万元、1086360元。2010年1月12日,李萍、荣基房地产公司就涉案房屋到产权登记机关办理销售合同登记备案。2010年2月25日,李萍为购买涉案房屋缴纳契税50591元。2010年3月31日,荣基房地产公司将涉案房屋交付给李萍,但未能按合同约定的期限,即在2012年3月20日前,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,协助李萍办理产权证书。2013年3月20日,李萍致函荣基房地产公司解除双方涉案商品房买卖合同。后因荣基房地产公司拒不退还购房款,李萍于2013年3月29日向广东省中山市第一人民法院提起诉讼,请求判令:1.确认双方签订的商品房买卖合同已解除;2.荣基房地产公司向李萍返还购房款1686360元;3.荣基房地产公司赔偿李萍因解除合同而造成的契税损失50591元及以上述购房款、契税为本金的利息损失(按同期银行贷款利率自交纳上述款项之日起,至实际返还给李萍之日止,暂计为361858元);4.荣基房地产公司向李萍支付违约之日起至合同解除之日止的迟延办证违约金61383元。
  [审判]
  广东省中山市第一人民法院审理认为:双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效,李萍已支付全部购房款,荣基房地产公司因自身原因未能按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,协助李萍办理涉案房屋的产权证书,构成违约。2013年3月20日,李萍根据约定已就解除合同事宜致函荣基房地产公司,合同于该日解除,李萍有权要求荣基房地产公司退还已付购房款,并有权要求荣基房地产公司赔偿其相关损失。关于契税问题,李萍可以向相关机关申请退税,其在未办理退税手续前提下,直接要求荣基房地产公司赔偿契税损失,依据不足。关于李萍能否同时主张利息损失及违约金问题,双方约定的违约金,仅针对荣基房地产公司逾期办证的违约行为,并不针对合同解除后荣基房地产公司依法应负的赔偿责任,两者依据不同,指向不同,可以一并主张。
  中山市第一人民法院判决:一、确认李萍、荣基房地产公司于2010年1月12日签订的商品房买卖合同于2013年3月20日解除;二、荣基房地产公司于判决发生法律效力之日起七日内向李萍退还购房款1686360元并赔偿利息损失(从2009年12月1日起以5万元为基数,从2009年12月15日、12月30日,则分别以60万元、1686360元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率标准,计至判决指定的履行期限付款之日止);三、荣基房地产公司于判决发生法律效力之日起七日内向李萍赔偿所缴契税的利息损失11538.19元;四、荣基房地产公司于判决发生法律效力之日起七日内向李萍支付违约金61383元。如果未按判决指定的期间履行上述债务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24082元,由李萍负担564元,荣基房地产公司负担23518元。
  宣判后,荣基房地产公司不服一审判决,提起上诉。
  广东省中山市中级人民法院经审理认为:双方在商品房买卖合同第十四条第4款中约定违约金条款,李萍在追究荣基房地产公司的违约责任时应按照司法解释的规定适用约定的违约金条款,如果其认为约定的每日万分之一违约金低于造成的损失,可以根据合同法第一百一十四条第2款的规定,请求法院予以增加,而不应在适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款的利息损失。鉴于约定的违约金过低,低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额,结合李萍一审庭审陈述,二审将违约金数额调整为购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息数额。对于契税利息损失是否应予支持的问题,双方对此没有约定违约责任,李萍已经支付契税,客观上造成损失,原审判令荣基房地产公司赔偿李萍契税的利息损失并无不当。
  中山中院判决:一、维持原审判决第一、二、三项;二、撤销原审判决第四项。三、驳回李萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。一、二审受理费共计26677元,李萍负担1020元,荣基房地产公司负担25657元。
  [评析]
  本案争议焦点在于李萍因荣基

  ······

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