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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
出租人强行收回租赁物的自力救济行为辨析
【作者】 夏明贵【作者单位】 浙江省杭州市中级人民法院
【分类】 合同法【期刊年份】 2013年
【期号】 24【页码】 24
【摘要】 【裁判要旨】 承租人未经同意将租赁房屋给他人使用构成违约时,出租人应依法或依约行使权利救济。出租人强行收回租赁物并造成承租人财产损失时,其自助行为不应被认定为自力救济行为,应就此承担赔偿责任。
  ■案号 一审:(2004)杭上民三初字第238号 二审:(2007)杭民终字第455号
  再审:(2011)浙杭民再字第11号
【全文】法宝引证码CLI.A.1181870    
  【案情】
  抗诉机关:浙江省杭州市人民检察院。
  申诉人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人):上海真维斯服饰有限公司(以下简称上海真维斯公司)。
  被申诉人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):魏长远
  2001年7月26日,上海真维斯服饰有限公司杭州分公司(以下简称上海真维斯杭州分公司)与魏长远签订了一份经营真维斯服饰的联营合同,约定:魏长远以其所有的杭州市延安路211号的店铺(使用面积为300平方米)使用权作为联营投入,联营期五年,前三年上海真维斯杭州分公司付给魏长远每年90万元的联营利润,后两年增加收益不超过10%,每半年一付。魏长远保证上海真维斯杭州分公司对该店铺享有独立的使用权和自主经营权,店铺内的所有商品归上海真维斯杭州分公司所有,魏长远不得占有、使用、收益。双方还约定上海真维斯杭州分公司可将二层、三层房屋转交第三方使用;在合同期内,如因魏长远原因导致上海真维斯杭州分公司对该店铺无法正常合法使用,魏长远应当赔偿经济损失。另约定,因履行、解释合同发生争议,双方协商解决,协商不成,任何一方均可申请仲裁或起诉。合同签订后,魏长远依约以其个人名义领取了营业执照、税务登记证,取店名“杭州市上城区真维斯湖滨专卖店(以下简称湖滨专卖店)”,交给上海真维斯杭州分公司独立经营。2002年6月25日,上海真维斯公司为拓展市场,发起设
  立杭州真维斯服饰有限公司(以下简称杭州真维斯公司),由上海真维斯公司的法定代表人兼任该公司的法定代表人。同年12月23日,经上海真维斯股东会决定,上海真维斯杭州分公司被依法注销。注销后的一切债权、债务均由上海真维斯公司承受。之后,湖滨专卖店在杭州真维斯公司管理下,依照约定向魏长远履行了相关义务。2004年上半年,因涉案店铺的实际经营使用人发生变更,魏长远与真维斯公司就涉案店铺租赁事宜进行了协商,后因租金与租期问题未能达成一致意见。魏长远遂办理了工商、税务的登记注销手续,并于2004年8月14日在公证员到场进行清点后作出保全证据公证书,将湖滨专卖店内的物品运至其他地方,强行收回了延安路211号店铺的使用权,并于当日将该店铺出租给了他人。
  2004年10月18日,上海真维斯公司起诉至杭州市上城区人民法院称:魏长远单方强行收回店铺、搬走物品的行为严重违反了合同约定,诉请判令:魏长远立即返还强行搬走的物品,赔偿店铺租金、服装贬值、装修等损失共计1385915元。
  魏长远反诉称:上海真维斯杭州分公司已注销,案涉联营合同自然终止,上海真维斯公司不能当然成为合同一方。在双方协商未果且上海真维斯公司置之不理的情况下,魏长远采取证据保全形式收回案涉店铺的行为系合法的。上海真维斯公司的违约行为侵害了魏长远的合法权益,故依法提出反诉,请求判令:上海真维斯公司向魏长远支付清场搬迁费、仓储费、工商管理费、公证邮递费、房屋装修损失费、联营利润等损失共计247500元。
  【审判】
  浙江省杭州市上城区人民法院经审理认为,上海真维斯杭州分公司与魏长远签订的联营合同名为联营,实质为房屋租赁合同。上海真维斯公司根据合同约定,将部分魏长远房屋的使用权交给杭州真维斯公司使用,并不损害魏长远的利益。上海真维斯杭州分公司被注销后,其法律权利义务应由上海真维斯公司承受。因此,魏长远以上海真维斯杭州分公司已注销,联营合同一方当事人已不存在为由,强行单方终止该联营合同的做法既不符合公司法规定,也不符合联营合同的约定,应承担相应的民事责任。上海真维斯公司诉讼请求魏长远赔偿相关损失,理由正当,应予支持。魏长远反诉认为上海真维斯公司的违法行为侵害了其合法权益,没有事实和法律依据,对其要求赔偿损失的请求不予支持。据此,该院作出(2004)杭上民三初字第238号民事判决:一、魏长远应于判决生效之日起10日内将从杭州市延安路211号真维斯专卖店中搬走的所有物品交还上海真维斯公司;二、魏长远赔偿上海真维斯公司店铺租金、服装贬值、装修等损失合计1372572元;三、上海真维斯公司应支付魏长远工商管理费3990元。上述二、三项折抵,魏长远实际应支付上海真维斯公司人民币1368582元,于判决生效之日起10日内付清。四、驳回上海真维斯公司的其他诉讼请求。五、驳回魏长远的其他反诉请求。
  宣判后,魏长远不服一审判决,提起上诉。
  浙江省杭州市中级人民法院经审理认为,2002年6月以后至本案纠纷产生时,杭州市延安路211号店铺一层的实际占有和使用人是杭州真维斯公司。上海真维斯公司在未征得魏长远同意的情况下,擅自将杭州市延安路211号店铺一层转交给杭州真维斯公司使用,违反了双方约定。魏长远所采取的保全行为应认定为是对上海真维斯公司的违约行为所进行的自力救济行为,故上海真维斯公司要求魏长远赔偿店铺租金、服装贬值、装修等损失的诉讼请求,均依据不足,不予支持。关于魏长远所提出的反诉请求中的清场搬迁费和仓储费,系魏长远对上海真维斯公司的违约行为所采取的自力救济而产生的费用,魏长远本可通过诉讼途径解决,但鉴于魏长远已采取自力救济并已实际发生费用,故酌情认定上海真维斯公司支付给魏长远清场搬迁费和仓储费合计15000元。关于魏长远反诉提出的要求上海真维斯公司支付的其他费用,除工商管理费3990元以外,均依据不足,不予支持。据此,该院作出(2007)杭民终字第455号民事判决:一、维持(2004)上民三初字第238号民事判决之第三项;二、撤销(2004)上民三初字第238号民事判决之第一、二、四、五项;三、魏长远于判决生效之日起10日内将从杭州市延安路211号真维斯专卖店中搬走的所有物品交还上海真维斯公司;四、驳回上海真维斯公司的其他诉讼请求;五、上海真维斯公司支付魏长远清场搬迁费和仓储费合计15000元;上述一、五项合计18990元,上海真维斯公司应于判决生效之日起10日内付清;六、驳回魏长远的其他反诉请求。
  宣判后,上海真维斯公司不服二审判决,向检察机关申请抗诉。
  浙江省杭州市中级人民法院经再审认为,在上海真维斯公司违约后,魏长远与上海真维斯公司进行了多次协商,后因租金与租期问题未能达成一致意见。魏长远单方强行收回房屋使用权的行为既不符合法律规定,也不符合双方约定,显系不当,因该不当救济行为给上海真维斯公司造成的相关损失,魏长远应予赔偿。对于上海真维斯公司主张的店铺租金损失1002500元,因魏长远强行收回房屋使用权,导致上海真维斯公司在相同地段租赁营业房需付更多租金,上海真维斯公司的租金损失客观存在,并经过租金损失鉴定,该损失虽系由魏长远强行收回房屋使用权所产生,但上海真维斯公司的先行违约对此亦负有过错,酌情由魏长远承担60%的赔偿责任,即应赔偿601500元。对于魏长远的反诉请求,在双方产生纠纷后,魏长远的权利救济行为不当,故对其要求支付发票遗失登报费、清场搬迁费、仓储费等损失均不予支持。据此,该院作出(2011)浙杭民再字第11号民事判决:一、撤销(2007)杭民一终字第455号民事判决与(2004)上民三初字第238号民事判决;二、魏长远于判决生效之日起10日内将从杭州市延安路211号真维斯专卖店中搬走的所有物品交还上海真维斯公司;三、由魏长远赔偿上海真维斯公司

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