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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
出卖方故意隐瞒“凶宅”信息构成欺诈
【作者】 郝廷婷【作者单位】 四川省成都市中级人民法院
【分类】 合同法【期刊年份】 2018年
【期号】 29【页码】 62
【全文】法宝引证码CLI.A.1249230    
  【裁判要旨】在传统民间文化中,“凶宅”属物之瑕疵,会影响房屋的交换价值。出卖方对该信息故意隐瞒的,构成欺诈,买受方因此而主张撤销合同的,应得到支持。
  □案号一审(2015)高新民初字第1921号二审:(2015)成民终字第7099号
  【案情】
  2014年11月5日,原告彭倩经成都南图房地产经纪有限公司(以下简称南图地产)居间服务,与被告陈元会签订房产买卖合同,约定彭倩购买陈元会单独所有的位于成都高新区某房屋,房屋建筑面积124.05平方米,成交总价为119.3万元。签订合同后,双方均依约履行了合同义务。2014年12月24日,彭倩、杨雯(彭倩之夫)取得该房屋产权证。此后,彭倩、杨雯得知该房屋曾发生过未成年人死亡事件,遂起诉至高新法院,要求撤销彭倩与陈元会签订的房屋买卖合同,退还房屋,由陈元会归还购房款119.3万元,支付违约金23.86万元,承担因陈元会过失导致的其他损失共计67685.03元,合计1499285.03元,并要求杨宗全(陈元会之夫)承担连带责任。经查,2013年2月3日晚,陈元会、杨宗全的女儿从该房屋卧室坠楼,经120现场医治,后在四川大学华西医院确认死亡。另查明,彭倩、杨雯于2007年4月19日在该房屋所在小区另外一栋楼里购买了一套房屋,并自房屋交付后一直居住于此。
  原告彭倩、杨雯认为,该房屋发生过未成年人非正常死亡事件,是商品重大瑕疵,价值已大幅贬值,仍以市场价值出卖,属显失公平。被告在出卖房屋时对理应披露的信息刻意隐瞒,致使原告做出不合理购买行为,被告行为属于民法意义上的诈骗行为。
  被告陈元会、杨宗全认为,该房屋非死亡现场,并非“凶宅”,出事地点在小区公共区域,死亡地点在医院。该房屋质量完全符合合同约定,产权明确,符合居住条件。房屋买卖与死亡事件无实际联系,死亡事件属被告隐私,在原告未询问情况下,被告没有告知义务。被告没有欺诈故意,合同不存在显失公平情况。死亡事件曾通过小区民众和新闻媒体广泛传播,原告居住在同一小区,被告曾提及女儿户口已注销之事,对该事件原告理应知晓。
  第三人南图地产认为,该房屋曾发生过意外事件的信息不属于合同约定的告知范围,对该意外事件被告在交易过程中从未提及,第三人也无从知晓。
  【审判】
  四川省成都高新技术产业开发区人民法院经审理认为,原告彭倩、陈元会通过第三人南图地产签订的房产买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的效力性禁止性规定,合法有效,当事人均应按照合同约定履行合同。合同履行完毕后,当事人双方的权利义务即告终止,合同关系消灭。合同法第九十一条规定,债务已经按照约定履行,是合同的权利义务终止的法定情形之一种。本案中,彭倩、陈元会作为案涉房屋的买卖双方,均已按照约定全面履行了合同义务,双方订立房产买卖合同的目的已经实现,该房产买卖合同也因买卖双方目的实现而终止。就涉案房屋曾发生过死亡事件,法院认为,本案中涉及的死亡事件并非发生于案涉房屋内,而是发生于案涉房屋之外的小区公共区域,死亡的结果发生在四川大学华西医院。因此,死亡事件的发生不属案涉房屋的重大瑕疵,也不影响案涉房屋的正常使用,不应认定为影响合同订立和履行的重要事实。在订立与履行合同的过程中,作为房屋出售方的杨宗全、陈元会,对购买方未予询问的情事,没有主动披露的法定义务,双方对此类事件是否属应当告知的范围也未曾有过约定。发生于小区的死亡事件,不属隐秘事件,彭倩、杨隻于2007年4月19日购买了与涉案房屋同一小区的房屋,并一直居住在该小区。因此,杨宗全、陈元会的行为不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,对彭倩、杨雯主张基于被欺诈要求撤销合同的主张不予支持。高新法院判决驳回原告彭倩、杨雯的全部诉讼请求。
  一审宣判后,原告彭倩、杨雯不服,提起上诉。成都市中级人民法院经审理认为,本案二审的争议焦点,一是涉案合同是否具备可撤销的情形,二是合同已经履行完毕后是否可撤销。
  关于涉案合同是否具备可撤销情形的问题。原审认定陈元会女儿系从案涉房屋内坠楼的事实正确,法院予以确认。作为日常生活居住的房屋,其不仅仅是一个独立的生活空间,而是家庭生活的必要载体,承载了人们诸多情感因素,因此,人们总是尽可能地择吉而居。这样的想法和愿望无可厚非,法律、行政法规既不能也不应当对于人们追求美好生活的愿望予以禁止和否定,而每一个人都应当对这样的风俗给予尊重和遵守。一个曾经发生过非正常死亡事件的房屋,显然与人们这样的善良愿望相违背。基于人们趋吉避凶的善良愿望,人们往往会因为房屋涉及非正常死亡事件而产生心理上的忌讳从而不愿购买,即使购买,一般也建立在房屋价格有相当程度优惠的基础上。故,虽然法律、行政法规没有明确规定在此类房屋交易中出卖方应当履行告知义务的内容,但依据诚实信用原则以及对于传统风俗的尊重,出卖方负有将非正常死亡事件向购房人如实披露、告知的义务,然后视购房人的选择而决定房屋买卖的结果。陈元会、杨宗全并无证据证明其在出售房屋时已向对方告知了案涉房屋所发生的坠楼死亡事件,对买方隐瞒了与房屋相关的重大信息,其行为有违诚实信用原则。根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》(以下简称《民法通则意见》)第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为”的规定,陈元会、杨宗全明知案涉房屋涉及非正常死亡事件而不向买房人告知的行为构成欺诈。
  陈元会、杨宗全的欺诈行为所导致的直接后果是使彭倩、杨雯丧失了对于案涉房屋真实情况的知情权,使其在不知道案涉房屋的不吉信息的情况下选择购买房屋。从彭倩、杨雯提起本案诉讼的情况分析,如果在全面知晓了房屋的相关信息后,其不会作出购买案涉房屋的决定,故陈元会、杨宗全的欺诈行为是在买卖双方信息不对称的情形下,隐瞒真实情况,诱使彭倩、杨雯作出了违背其真实意思的购房决定。合同法第五十四条第二款规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定,案涉合同属可撤销之合同。
  关于合同履行完毕后是否可撤销的问题。合同法第五十五条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”据此可知,可撤销合同在合同效力上是趋向无效设置,只要合同具备可撤销情形,撤销权人申请人民法院或仲裁机构予以撤销,则可撤销合同自始无效,不因是否履行而影响合同的可撤销性。故合同的履行状态,并不成为法律上阻却合同被撤销的事由。
  综上,彭倩、杨雯要求撤销案涉房屋买卖合同的诉讼请求,二审法院予以支持。依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,陈元会应当返还已收取的购房款119.3万元,并赔偿彭倩、杨雯因房屋交易而已经支出的交易税费等损失42685.03元。基于陈元会与杨宗全的夫妻关系,杨宗全应当对陈元会所负债务承担连带责任。据此,依照合同法第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条及民事诉讼法第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决:一‘、撤销成都市筒新技术产业开发区人民法院(2015)高新民初字第1921号民事判决。二、陈元会于本判决生效之日起10日内返还购房款119.3万元给彭倩、杨雯。三、陈元会于本判决生效之日起10日内赔偿彭倩、杨雯因房屋交易所产生的损失42685.03元。对于前述第二项、第三项判决内容,杨宗全承担连带责任。四、本判决生效之日起10日内,彭倩、杨雯将涉案房屋返还给陈元会。于房屋交付后十日内,由陈元会配合彭倩、杨雯将前述房屋的物权转移登记至陈元会名下。五、驳回彭倩、杨実的其他诉讼请求。
  【评析】
  近年来,我国二手房市场出现了多起“凶宅”交易民事纠纷,买方因此要求退房。由于此类案件与人们生活密切相关,引起了社会公众的广泛关注。司法实践中,不同的法官对“凶宅”纠纷的认识不同,以致出现了两种截然相反的结果。支持者的理由为,按照我国民间风俗习惯,“凶宅”信息属于与房屋有关的重大信息,买方具有披露义务,否则属于《民法通则意见》第68条规定的欺诈情形。根据合同法第五十四条,该合同属于可撤销合同。反对者的理由一般为,“凶宅”信息不是房屋买卖的必要告知信息,若无特殊约定买方没有主动告知的义务,不能因此认定为民法上的欺诈,不属于合同法第五十四条规定的可撤销的情形。对此问题争议的核心在于对于民法意义的欺诈,应如何认定其中的隐瞒真实情况。笔者总体上赞同支持者的观点,但对于涉“凶宅”纠纷,由于涉及风俗习惯、主观认识、事件多样性、法律规定不协调、诉讼请求内容的差异性等因素的存在,仍应具体问题具体分析。由于本案原告的诉讼请求是撤销合同,笔者从有关合同撤销的法律问题入手进行分析。
  一、民事欺诈的构成要件分析
  欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人故意的错误陈述,发生认识上的错误而为意思表示,即构成因受欺诈而为的民事行为。民法总则第一百四十八条、民法通则第五十八条均有关于欺诈的法律后果的规定,但具体何为欺诈,却没有详细规定。对此,《民法通则意见》第68条进行了必要的补充规定。按照该意见的规定,构成民事欺诈应具备这样几个要件:
  首先,欺诈人方面,一是欺诈人主观上具有欺诈故意,即行为人明知自己的行为会使被欺诈人陷入错误认识,并且希望这种结果发生的一种心理状态。二是欺诈人实施了欺诈行为,指欺诈人有隐瞒事实而告知虚假情况的行为,包括体现为作为的故意告知虚假情况,以及体现为不作为的故意隐瞒真实情况两种方式。其次,被欺诈人方面,一是被欺诈人因欺诈而产生错误认识。被欺诈人的错误非因自己疏忽大意之故,而是因欺诈人的欺诈所致。所谓错误,是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。二是欺诈人因错误而为意思表示。意思表示是一种行为,是表意人将心理状态表示于外部的行为。由此可见,构成民事上的欺诈应具备以上四个构成要件。
  本案中,被告陈元会、杨宗全并没有告知虚假情况的行为,而是隐瞒了房屋曾有人自杀的事实,原告彭倩、杨雯因这一被隐瞒的事实而做出了错误的购买房屋的意思表示。对照构成要件分析,本案的争议焦点是被告是否具有隐瞒真实情况的行为,以及隐瞒该真实情况是否具有主观故意,而这两者又具有紧密相关的联系。因为其问题的症结在于,被告对于合同没有约定或者法律没有规定的要求披露的事实,在其不知道对方是否在意该事实的情况下,如何认定被告故意隐瞒了真实情况;同时,在被告没有主动披露该真实情况的前提下,原告又如何知道被告的房屋可能存在该事实进而主动询问呢?这就涉及了实践中如何认定隐瞒真实情况的问题。其中的隐瞒就暗含了故意隐瞒的意思,因此,隐瞒真实情况本身包括了两个意思:其一,欺诈人主观上是故意的;其一,真实情况是否有隐瞒的价值。
  二、对“凶宅”的概念界定
  对于“凶宅”这一事实而言,我们先来分析其是否具有隐瞒的价值。与此相关的第一个问题是,何为“凶宅”?对“凶宅”概念的理解,不同的地区、不同的人所持有的认识是大不相同的,因为假如被告不认为是“凶宅”,那么其就没有隐瞒的故意了,当原告不主动询问时,被告也没有主动告知的义务。对此,笔者认为,应该从一般人的通常理解来界定“凶宅”的概念。通常认为,曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋即属于“凶宅”,[1]具体包括发生他杀(主要是故意杀人事件)、自杀以及意外事件(如煤气泄漏、突发火灾、意外触电)等情况,这一点无论在理论上还是在实务中已基本达成共识。除此之外,有人认为,只要房屋内曾经死过人(包括寿终正寝),就属于“凶宅”;也有人认为,即使死亡事件没有发生在该房屋内,而是发生在该楼层或者周围一定区域内,也属于“凶宅”。笔者认为,从法律意义上讲,不宜过于宽泛地认定“凶宅”,应严格限定在非正常死亡的房屋内。按此理解,本案陈元会的房屋因发生过未成年人跳楼自杀事件,属于“凶宅”无疑,其辩称跳楼产生的死亡事件发生地点在公共小区,是不符合常识理解的。
  三、“凶宅”事实之于房屋买卖的法律定位
  对于与房屋买卖有关的“凶宅”事实,其究竟是属于物的瑕疵,进而应遵守诚实信用原则,还是人们避讳“凶宅”属于民间习俗,应当遵守公序良俗原则?
  观点之一:“凶宅”属于有瑕疵之物。
  关于“物之瑕疵”,针对学界曾提出过的客观标准说的适用局限,目前法学界提出了一种主客观相结合的标准。我国台湾地区史尚宽教授认为:“标的物瑕疵包括三个方面:(1)灭失或减少价值之瑕疵。价值为客观的交易价值,一般价值之减少,基于物的效用之减少;(2)灭失或减少通常效用或契约预定效用之瑕疵;(3)所保证品质之欠缺。”[2]黄茂荣教授认为物之瑕疵判断标准有二:一为物之价值(交换价值)是否有瑕疵,二为物之效用(用益价值)是否有瑕疵。物一旦受到毁损,其价值即会减少,减少的理由可能是因物之毁损或灭失而减损其效用,也可能是因人们的心理因素所造成的交易上价值的降低。[3]综合两位教授的观点,物之瑕疵的判断标准有三个:一是品质瑕疵,即物理形态上存在毁损、质量不符合通常标准;二是效用瑕疵,即不具备应当具备的使用价值,使用价值灭失或者减少;三是价值瑕疵,即交换价值的灭失或者减少。只有当这三个标准都被排除时,才

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