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【期刊名称】 《法学评论》
论不动产物权变动中债权和物权的保护
【副标题】 兼论“一房二卖”问题
【英文标题】 On the Protections of obligatory Right and Real Right in changing of Right of Immovable Thing
【作者】 王咏霞【作者单位】 武汉大学法学院
【分类】 物权
【中文关键词】 房屋买卖合同 不动产物权 登记 侵害债权
【期刊年份】 1998年【期号】 2
【页码】 121
【摘要】

房地产市场的发展呼唤着立法的完善。本文根据房屋买卖的共性,重点探讨了房屋买卖合同的效力和房屋产权转移的要件及其二者的关系,从一个侧面阐述了我国的不动产登,记制度。同时根据“一房二卖“案件的个性,系统阐述了对“一房二卖”中债权和物权的法律保护、包括保护登记原则、保护在先原则和侵害愤权制度。

【全文】法宝引证码CLI.A.123612    
  
  房地产业是我国国民经济的重要产业并逐渐成为支柱产业,在房地产业发展的同时,房地产市场也日趋活跃,随着房产交易额的增加,有关房产交易案件特别是同一房产重复出售(即“一房二卖”)的现象大量发生。我国目前的法律和司法解释虽然作出了诸多规定,但自相矛盾之处颇多,各地的司法实践极不一致,因此,形式上的有法可依和裁判上的五花八门导致对房产交易人的保护极为不利。这就有必要在理论上澄清是非,在立法上加以完善,以实现对不动产物权变动过程中债权和物权的充分保护。要实现这一宗旨,首先应弄清两个问题:一、债权产生的基础——房屋买卖合同的效力;二、物权产生的基础——房屋所有权变动的要件。
  一、房屋买卖合同的效力
  各地法院审理房屋买卖纠纷案件,对合同效力的认定大致有四种:
  1.认为未办理产权变更登记手续的合同不成立,一方收受的财产以不当得利返还给另一方,造成损失的情况由有过错的一方负责赔偿。2.未办理产权变更登记的合同无效,由双方承担合同无效的法律后果。3.未办理产权变更登记的合同“尚未发生效力”,一方可强制另一方实际履行或在解除合同时要对方承担违约责任。4.两个合同均已成立,成立的法律后果是产生一种债权请求权。未办理产权过户登记,房屋所有权未发生转移,买方可以依合同请求卖方承担违约责任。
  综上所述,各地法院对合同效力的认定是不一致的,根本原因是我国目前尚无有关立法,各地法院多依民法的基本原则和当地政策作出处理。关于房屋买卖合同的效力问题,最高人民法院曾有几个司法解释。l982年12月18日,最高人民法院《关于王贵与林作信江妙法房屋失卖关系如何确认的批复》中同意浙江省高级人民法院的意见:房屋买卖关系既未经过国家的契税手续,也没有取得房管部门的认可,认定其买卖关系无效是适当的。l990年2月17日,最高人民法院致黑龙江省高级人民法院《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以翻悔的函》中指出:“……签订房屋买卖协议后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依浩尚未成立,一方翻悔是允许的”。1992年7月9日,最高人民法院给贵州省高级人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中提出:农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约,中人证明,按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。
  由上述司法解释可以看出,末办理房屋产权转移变更登记的房屋买卖关系均被认定为“无效”或“未成立”,但各地法院在理解和适用上却出现偏差,把房屋买卖关系无效与房屋买卖合同无效混同起来,使得对此类案件的裁判极不一致。因此,有必要在理论上明确房屋买卖合同的效力,并将其与房地产物权变动行为的效力区分开来。
  依我国《经济合同法》第9条,当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致,经济合同也就成立。就房屋买卖合同而言,只要买卖双方就标的物、房屋价款、履行期限及方式、税费负担、违约责任等内容协商一致,买卖合同就成立。合同一旦成立,即具有法律约束力。这与《民法通则》第57条北京大学互联网法律中心“民事法律行为从成立时起具有法律约束力”是一致的。订立房屋买卖合同,是一种债权行为。房屋买卖合同有效成立后,合同当事人便产生一定的债权债务关系。双方的义务是买受人应在规定期限内付清房款、受领房屋;出卖人应在规定期限内将房屋按质交付占有,受领房款。双方的权利是享有债权上的请求权。当一方违反合同或不履行合同时,另一方得基于债权上的请求权请求其履行合同或承担违约责任。房屋买卖合同的成立,并不能产生物权变动的效力。同样的,房地产物权变动关系无效,并不意味着房屋买卖合同无效。作为房地产物权变动要件的登记制度并非房屋买卖合同成立的形式要件,欠缺这一要件并不影响房屋买卖合同的效力。受损害的当事人得依违约责任制度而非合同无效制度来保护自己的合法权益。司法实践中那种把末办理房屋产权转移变更登记的合同认定为无效合同的作法应予纠正。
   二、不动产物权变动的要件及登记的效力[1]
  房屋买卖是不动产买卖的一种,房屋所有权的转移须遵循不动产物权变动理论,因此我们首先探讨一下不动产物权变动的要件。
  不动产物权变动的要件,在我国尚无明确统一的立法,有关案件,各地多依当地的规章和政策处理。而国外立法大都对这一问题作了规定,我们在此不妨分析一下具有代表性的几个外国民法典中的府关内容。
  《法国民法典》第711条规定,财产所有权,得因继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得或转移。第1583条规定:“当事人双方就标的物及其价金相互同意时,即使标的物尚未交付、价金尚未支付,买卖即告成立,而标的物的所有权即依法由出卖人移转于买受人”。由上述两条分析得出,物权的变动仅依当事人的意思表示(债权行为)即告成立,物权的变动是馈权行为的直接结果,不以交付、登记为要件。此外,为保护善意第三人起见,法国将登记作为变动的物权对抗第三人的条件,对于当事人之间的效力没有任何影响。
  《日本民法典》的有关规定与《法国民法典》的规定相似,但更为明确。该法典第176条规定,物权的设定及移转,只因当事人的意思表示而发生效力。该法第177条明确规定了登记作为不动产物权的对抗要件,即“不动产物权的取得、丧失及变更,除非依登记规定进行登记,不得以之对抗第三人。”
  《德国民法典》的有关规定则代表另一种立法例。该法典第873条规定,“为转让一项地产的所有权,为在地产上设定一项权利以及转让该项权利或者在该权利上设立其它权利,如法律没有另行规定,必须有权利人和因权利变更而涉及的其他人的合意,以及权利变更在不动产登记簿上的登记。”根据这一规定,德国民法中不动产物权变更的一个基本原则即不动产物权因双方法律行为取得或变更时,都必须具备“合意+登记”的双重条件,这里的“合意”在德国法上特指物权行为,也即物权的设走、移转,必须要有与债权行为相分离的物权行为,而登记是作为不动产物权变动的必要条件。
  《瑞士民法典》在不动产物权中主要规定了土地所有权。该法第656条规定,“取得土地所有权,须在不动产登记簿登记

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