查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《福建政法管理干部学院学报》
不动产登记相关法律问题研究
【作者】 洪秋生【作者单位】 泉州泓源律师事务所
【分类】 物权
【中文关键词】 不动产登记;不动产物权;抵押;善意取得
【文章编码】 1009-9093(2003)01-0029-03【文献标识码】 A
【期刊年份】 2003年【期号】 1
【页码】 29
【摘要】 本文通过对与我国不动产登记制度相关的一些法律问题的探析,并结合人民法院在不动产案件审理过程中的实践,我对我国现行不动产登记制度提出新的意见和建议。
【全文】法宝引证码CLI.A.1150295    
  
  不动产登记是指将不动产物权事项,在国家职能部门登记备案,使社会公众得知其权利状态的行为。不动产是指土地及附属于土地之上的不能移动或一经移动即受破坏、或丧失或较大的经济价值的财产。不动产是人类社会极其重要的物质财产,它既是人类赖以生存的生产要素,也是人们维持生存和生活必要的物质保障。在市场经济条件下,不动产是人们最为珍责的一种财产形式,是公民、法人购产置业,扩大再生产良好的投资对象。因此,不动产日益成为现代社会运用法律手段,严格加以规范和保障的对象。不动物权登记就是国家强化不动产管理,确认不动产物权归属最重要的根据。当前,有关不动产诉讼已经成为民事审判工作的一项重要内容,不仅案件数量日益增多,诉讼标的额也越来越大,而且审理难度不断增加。其中有许多新情况、新问题与不动产登记有着直接的联系,成为民事立法和司法工作中亟待解决的问题。本文从不动产登记制度入手,探讨人民法院在不动产案件审理过程中与登记相关的法律问题,以期对正纳入立法计划的《物权法》的制定和司法实践活动有所裨益。
  一、不动产登记与转移合同效力的关系
  不动产物权转移属于不动产物权变更的一项重要内容,从理论上看,不动产物权转移是指基于某种法律事实而使原主体丧失不动产物权,新主体取得不动产物权的状态。不动产物权转移的方式有:买卖、赠与、交换、继承以及1995年8月7日建设部《城市房地产转让管理规定》第3条第2款规定的五种方式等。我国《城市房地产管理法》第36条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、蹭与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第19条规定:“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换、赠与。”根据《城市私有房屋管理条例》和《城市房地产管理法》等有关规定,我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制度,即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖以及国有土地使用权的转让,均要求当事人双方必须签订书面合同,并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登记(过户)手续。据此,理论界普遍认为,基于法律的规定,则登记是房屋买卖、赠与、交换合同的有效要件。这种理论在司法实践中突出的表现是人民法院在审理房地产案件时,凡依法未办理不动产转移登记的合同一律认定为无效。这种做法的合理性值得商榷。
  从我国现有法律规定看,对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论,即不动产物权转移必须经登记,才能发生法律效力。但是不动产登记主义并不意味着未经过户登记,不动产物权转移合同便无效。事实上,不动产登记是物权行为,而不动产转移合同则是债权行为,登记只能对不动产物权效力发生影响,不能对不动产转移合同的效力发生影响。如德国实行登记主义,但按照《德国民法典》的规定,在不动产的转移中,当事人之间达成的不动产转移合同仅使双方发生债权债务关系,即买卖关系、交换关系或赠与关系等,受让人并不当然依该债权合同取得标得物的所有权,只能依据转移合同请求义务人履行合同义务。而要发生不动产物权转移的效力,就必须另有以直接发生物权变更为目的的物权行为。也就是说,当事人双方依据转移合同,实施不动产物权登记行为,才能最终取得不动产物权。因此,《德国民法典》将该物权行为当作转移合同履行行为,而与当事人之间业已存在的债权行为相分离,各自独立。
  我国相关法律虽然没有明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来,但依据现行法律,至少可以得出以下三点结论:(1)、不动产物权转移合同是一种民事法律行为,这种法律行为的直接效力是在当事人之间形成债权债务关系,受债法调整。因此,不动产转移合同能否生效,应根据《民法通则》第55条关于民事法律行为的有效要件来衡量,只要其符合一般民事法律行为成立要件,就应当认定其为有效合同,并受法律保护。(2)、合法有效的双务合同对双方当事人均有法律约束力,当事人在享有其债权的同时,也应当履行自己相应的义务。如果不动产转移合同符合民法规定的有效要件,受让人须履行支付价款的义务,出让人必须履行交付房屋、土地等不动产,并协助受让人到不动产所在不动产物权管理机关办理不动产过户登记手续的义务。(3)、我国实行不动产登记制度,依照现行法律规定,不动产物权的转移,需双方订立书面合同。但是,当事人即使按照不动产物权转移合同,已经交付了不动产,且该不动产已经处于债权人实际控制之中,也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权,还必须双方共同办理不动产物权转移登记手续。由此可见,即使按照我国现行法律规定,不动产登记也只是不动产物权转移的生效要件,而不是不动产物权转移合同的生效要件。因此,未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。
  关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题,最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定:国有土地使用权“转让合同签订后,双方当事人应按合同约定和法律规定,到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释,不仅明确规定了土地使用权转让中的登记行为与转移合同的关系,认可了土地使用权转移登记不影响转让合同生效的理论,而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同的有效要件”的争议。即不动产转移登记不是不动产物权转移合同的有效要件,而是不动产物权转移的要件。只要双方签订的不动产转移合同依法有效,当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的,人民法院应责令其继续履行,办理过户登记。
  二、不动产抵押登记与抵押合同的关系
  抵押权是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人依照《担保法》的规定以该财产折抵或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。抵押权作为一种担保物权,与所有权、用益物权不同:所有权是对物的价值的全面支配,用益物权是对物的使用价值的支配,而抵押权则是对物的交换价值的支配,它不以使用收益为目的,而是以其交换价值担保合同债权的实现。因此,抵押人不转移抵押物的占有,对抵押物仍然保留占有、使用和收益的权利,从而不会影响抵押物的使用价值,且抵押人能通过继续使用抵押物而增强清偿债务的能力;同时,抵押人亦避免了因直接占有所带来的使用、收益、维护和保管的不便和负担。依照我国《担保法》规定,抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同,当事人以土地、房地产或者厂房等不动产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效;当事人以其他财产抵押的可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。由此可见,我国《担保法》在抵押合同与抵押登记关系上采用了双轨制:即不动产抵押登记实行要件主义理论,抵押登记是抵押合同生效的前提条件;动产抵押登记则实行对抗要件主义理论,当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。
  我国《担保法》对抵押登记与抵押合同的关系实行双轨制,尤其是对不动产抵押登记实行要件主义的做法,其合理性值得商榷。首先,不动产抵押登记设立的目的在于保证债权人在债务人不履行债务时取得就抵押物优先折价或者以拍卖、变卖的价金优先受偿的权利。这种优先性在:(1)、抵押权人与债务人的其他普通债权人相比较,抵押权人就抵押物所卖的价金有优先于普通债权人受清偿的权利;(2)抵押权人与债务人、其他债权人相比较,在先顺序的抵押权人有优先于在后顺序的抵押权人受清偿的权利;(3)、债务人受破产宣告时,抵押权人享有别除权。由此可见,抵押制度的建立与是否进行抵押登记无关。实行不动产抵押登记旨在抵押物债务负担情况向社会公开,借以保护社会一般公众的利益,是国家对不动产抵押制度的行政管理的需要。因此,不动产抵押登记与抵押合同缺乏内在的、必然的联系。将不动产抵押登记作为抵押合同成立的前提条要件,有悖于建立不动产抵押制度,保障债权人利益的立法宗旨。其次,不动产抵押登记实行要件主义违背了当事人意思自治原则。抵押合同在性质上属于契约行为,且是当事人处分自己财产权利的合法行为,依照意思表示自由原则,当事人只要不违反社会公共利益,就可以按其内心的真实意愿自由地创设各种民事法律关系,设立各种民事义务,取得各种民事权利。国家对此只能消极地予以确认和保护,而不能随意地进行干预和限制。但是,不动产抵押登记要件主义不仅使当事人设定抵押合同的行为处于效力未定状态,而且客观上限制了当事人处分自己的权利,违背了民法所确认的当事人意思表示自由原则。从我国《担保法》第44条办理抵押物登记,必须担保主合同和抵押合同的规定看,抵押合同在其效力未定时却又成为登记机关进行抵押物登记的前提也是相当不严肃的。第三,从抵押实践看,不动产抵押登记要件主义已经给抵押制度的推行造成了极大的困难,有时甚至成为抵押人不逃避法律责任的“护身符”,损害了债权人的合法权益。目前人民法院在审理涉及抵押关系的民事案件时,根据金融业与房地产业融资的实际情况,对当事人以依法获准并正在建造中的不动产进行抵押的,认定抵押合同的效力不受抵押物登记的影响,但由于抵押物未能办理登记,抵押效力不能对抗第三人;对购买但尚未取得或正在办理产权

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
本篇【法宝引证码CLI.A.1150295      关注法宝动态:  

法宝联想
【共引文献】
【相似文献】
【作者其他文献】
【引用法规】

热门视频更多