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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
农村小产权房买卖应恪守诚实信用原则
【作者】 林晞吟王丽娟
【作者单位】 福建省厦门市中级人民法院福建省厦门市思明区人民法院
【分类】 公司法【期刊年份】 2014年
【期号】 18【页码】 26
【摘要】 【裁判要旨】对无效的小产权房买卖合同,在利益分配上应当避免利益失衡,防止无效裁判带来不良社会导向,引导当事人恪守诚实信用原则。
  案号一审;(2013)思民初字第5695号二审:(2013)厦民终字第2305号
【全文】法宝引证码CLI.A.1193878    
  【案情】
  原告:陈栋良。
  被告:李春生。
  原告陈栋良诉称:被告因建房和购车的需要,向原告借款145222元,后因被告无能力偿还借款,双方于1998年5月12日签订一份房屋产权归属合约,确定被告将厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号第三层全部以及顶楼阳台和楼下两间房,并加上该幢楼前面左边停车位一间的房屋产权全部归原告所有等内容。之后被告将上述房产交付给原告使用,原告对房屋进行装修后居住至今。现因该房楼梯设计存在安全隐患,原告和其家属、亲朋好友多次从楼梯摔倒受伤,特别是原告年纪渐大,难以从该楼梯走上三楼,且被告装设了外大门,安装电子门锁,导致原告的家属、亲朋好友上门做客时,原告需要艰难地下楼去开门,严重影响原告的进出和通行。另外,被告阻止原告设置信箱,致使原告的一切来信丢失,特别是2012年村委会发给原告的选举票丢失,致使原告失去选举权,故请求判令:被告准许原告在涉诉房屋外自行搭建直达三楼的楼梯,开设独立的进出门户,在原告使用范围界砌围墙或铁阑珊。
  被告李春生辩称:1.曾厝垵社区曾厝垵社353号楼房的所有权人是答辩人,有房产证和土地证为据。2.原告现占有曾厝垵社区曾厝垵社353号楼房依法无据,答辩人于1997年12月9日虽然曾向原告借款,但只要归还欠款,原告即应腾出房屋,让答辩人享有物权,(2002)思民初字366号生效调解书也确定了这一事实。3.原告自(2002)思民初字366号生效调解书生效后已准备好所欠现金归还原告,但原告拒不接受。
  一审法院经审理查明:
  厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号三层楼房系李春生的房产。1997年12月9日,李春生因建房及购车需要向陈栋良借款145222元。1998年5月12日,陈栋良、李春生签订房屋产权归属合约,约定:因李春生无力偿还上述借款,愿将其所有的上述房屋第三层全部、顶楼阳台及楼下二间房、楼房前面靠左边停车库一间归陈栋良所有。该合约签订后,李春生将讼争房屋交付陈栋良装修及其一家居住使用。2000年5月26日,李春生取得了上述房屋的农村房屋所有权证及集体土地使用权证。随后,李春生将农村房屋所有权证、集体土地使用权证交由陈栋良保管。2000年12月14日,李春生向陈栋良出具一份声明书,声明:因上述房屋是集体土地使用权,不能办理分户手续,其与陈栋良签订的房屋产权归属合约仍然长期有效,若遇政府拆迁,分配到的房屋一半(按面积)归陈栋良所有,并按约定与陈栋良办理过户登记。2002年,陈栋良向本院起诉要求李春生返还借款145222元。
  2002年5月20日,经本院主持调解,双方达成调解协议:李春生应于调解书生效之日起一个月内还清借款145222元;李春生愿将思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号私有房屋一幢第一层全部、第三层朝北之一房一厅一厨房屋作为上述还款的抵押担保。调解书生效后,李春生未依约还款,陈栋良亦未向法院申请执行。2008年4月14日,陈栋良一家将户口迁入上述房屋所在地。
  2009年10月21日,陈栋良向本院起诉要求确认其享有讼争房屋所有权及办理房产过户手续,本院于2009年12月1日作出(2009)思民初字第10754号民事判决,驳回陈栋良的诉讼请求。判决后,陈栋良不服,提起上诉。此后,陈栋良主动撤回上诉。
  2011年3月28日,李春生向本院起诉要求陈栋良返还房屋并支付占有的房租损失、返还农村房屋所有权证及集体土地使用权证等。本院于2011年6月13日以(2011)思民初字第4457号民事判决书判决:一、陈栋良及其亲属应于判决生效之日起6个月内举家搬出厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号房屋,并将房屋腾空,归还李春生管理;二、陈栋良应于判决生效之日起10日内返还李春生名下的厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号房屋的农村房屋所有权证及集体土地使用权证;三、驳回李春生的其他诉讼请求。判决后,陈栋良不服,提起上诉。厦门市中级人民法院于2011年10月24日以(2011)厦民终字第2081号民事判决书判决:一、维持厦门市思明区人民法院(2011)思民初字第4457号民事判决第二项、第三项;二、撤销厦门市思明区人民法院(2011)思民初字第4457号民事判决第一项;三、驳回陈栋良的其余上诉请求。
  另查明,李春生所欠陈栋良款项至今未还。
  【审判】
  福建省厦门市思明区人民法院经审理认为,原、被告双方虽曾签订房屋产权归属合约,约定房屋归陈栋良所有,但2002年,陈栋良起诉李春生要求返还借款145222元,后双方达成调解协议,李春生应偿还借款,并将讼争房屋作为上述还款的抵押担保。双方的该项约定,已明确讼争房屋所有权的归属,原告仅享有讼争房屋的抵押权。原告占有使用讼争房,未提供充分证据证明讼争房屋确实不适合居住使用,且作为讼争房所有权人的被告也不同意对讼争房进行搭建、添置、修缮,故原告要求被告准许其在诉争房屋外自行搭建直达三楼的楼梯、开设独立的进出门户、在原告使用范围界砌围墙或铁阑珊的诉求,本院不予支持。
  据此,依照物权法第三十九条、民事诉讼法第六十四条第一款之规定,判决:驳回原告陈栋良的诉讼请求。
  宣判后,陈栋良不服一审判决,提起上诉。
  福建省厦门市中级人民法院经审理认为,对于李春生取得讼争房产农村房屋所有权证及集体土地使用权证的事实,双方当事人

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