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【期刊名称】 《法律文献信息与研究》
住宅权及其立法文献
【作者】 张群【作者单位】 中国社会科学院
【分类】 物权【中文关键词】 住宅权;住房权;居住权;立法文献
【期刊年份】 2008年【期号】 1
【页码】 1
【摘要】

本文从历史的、国际的、世界各国及中国现代等多个侧面提供了有关住宅权(或称住房权、居住权)的立法文献资料,给读者一个全貌性的认识,为进一步研究住宅权打下一个文献指引的基础。

【全文】法宝引证码CLI.A.1127725    
  住宅权(Housing Right),又称住房权、居住权,是联合国人权宣言确认的一项基本人权。其后通过的经社文权利公约又明确规定,每个人都有为自己和家人要求适当的住房的权利(right of adequate housing)[参见联合国人权委员会(http: //www. ohchr.org/english/issues/housing/index. htm )、联合国人居组织(http : //www. unhabitat. org) 、联合国人居与驱逐中心(http : //www.cohre. org)、联合国人居署北京信息中心(http: //www. cin. gov .en/Habitat/default.htm)等]。
  中国古人一向重视人民的居住权问题。唐代诗人杜甫“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的诗句传诵千古,并成为新加坡政府房屋发展局的理政信条。在民国时期,城市贫民的住房问题引起了政府和学者的深切关注。除了在民法中保护房屋所有权的产权以外,还在《土地法》中规定了城市准备房屋制度,保证有3%的房屋可以随时出租。在抗战中颁布的《社会救济法》也将提供低价和无偿住房作为一项救济措施。但在当时的环境下,政府难以积极作为,保证足够的住宅供应。于是调控房屋租赁成为立法的重点。抗战时期,为解决后方的房屋困难,国民政府颁布了《战时房屋租赁条例》,强制住户将空余房屋出租,限制租金和无正当理由退租,以保障居者有其屋。抗战结束后,又重新修订颁布了《房屋租赁条例》。这对当时解决房屋问题起了很好的作用。
  住房问题更是工农运动的重点。刘少奇在安源领导工人运动的时候,一项重要内容就是要求资本家改善工人的住房条件。省港工人大罢工的一个口号也是改善住房。在农村根据地,因为客观环境,住房问题相对而言,不算迫切,但在土地改革中,没收地主的房产分给无房农民也已经开始实行。
  解放初期,中国共产党在农村通过土地改革实行无偿没收地主房产分配农民的方式,初步解决了农民的住房问题。这曾使得许多市民认为城市也会实行这样的房屋政策,导致房主不敢收取房租、房客故意欠租的现象十分严重,严重打击了房主修缮房屋的积极性,住房问题趋于紧张。共产党决策层及时调整了城市房屋政策,在没收官僚资本主义房产的基础上,建立公有住房,低价甚至无偿提供给贫民居住;对于大部分私有房屋,则采取有别于农村的政策,承认其私有权,并鼓励出租。在完成社会主义改造之后,城市地产收归国有,原房主只拥有房屋的所有权,同时对所有城市户口的公民实行依附于工作单位的福利分房制度,直到1998年改革实行货币分房制度,实行房产私有化。2000年以来,随着城市化进程的加快,住房问题日益严峻,成为许多单位领导的心腹大患。调控房价不致上涨过快也成为历届政府的一项重要工作。
  住宅问题涉及面很广,建筑、经济、社会、卫生、法律甚至文化都要涉及。从法律的角度来说,房屋的所有牵扯到物权法,房屋租赁涉及合同法,房屋的拆迁涉及宪法和行政法,无家可归者的住房涉及社会保障法,对住宅的侵犯涉及刑法,房产的抵押和拍卖牵扯到诉讼法……有关内容非常复杂,一言难尽。随着世界人权的进步,住房还成为一项基本人权。南非等许多国家先后在宪法中将住房权规定为一项公民基本权利,予以个人积极主张的权利。这些对于中国的住房政策和立法都构成挑战。
  本文对有关研究文献作一简要介绍,希望对读者了解住房权有所帮助。资料截至2007年。限于篇幅,对能在公共网络上找到的文献内容不作介绍。
  一、国际法中的住宅权
  1.《世界人权宣言》第25条第1项规定:“人人有权享有为维持他本人以及家属的健康和福利所必需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭到失业、疾病、残疾、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时,有权享受保障。”
  2.《经社文公约》第11条第1款规定:“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准,包括足够的食物、衣着和住房,并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利,并承认为此而实行基于自愿同意的国际合作的重要性。”
  3.经济、社会和文化权利委员会:关于获得适当住房权的第四号意见(第六届会议,1991年)。北大法宝
  4.《住房权立法:国际与国家法律文书回顾》,联合国人居署2002年编辑出版(英文)。
  5.《经济、社会和文化的权利》(艾德等著,黄列翻译,中国社会科学出版社2003年版)。
  该书第九章“适当住房权”是关于住房权的专门论文。该文首先介绍了住房权的一般情况。作者认为,住房权立法并不是要“确保每个人有权住在精心雕琢的花园围绕的豪华大宅里”。也不应被理解为:“缔约国有义务为全体人民建筑住房;缔约国应向所有提出要求者免费提供住房;缔约国必须在承诺相关责任后,即可实现住房权的所有方面;缔约国政府本身或自由市场应独家确保所有人的住房权或住房权在所有情势和地方将以同样方式出现。”但在住房权立法的时候,考虑“租地使用权的保障、可负担的住房、大众参与和对住房资源的控制、不受任何形式的歧视、骚扰或免受住房部门滥用权力的保障、有可居住的和适当住房的权利、获得公共服务的权利等”问题则是相当必要的。接着作者考察了住房权的立法情况,列举了一系列国际文书中的规定。在区域人权制度下,1996年《欧洲社会宪章》第31条成为住房权的一个重要法律渊源。但在《非洲人权和民族权宪章》和《美洲人权公约在经济、社会和文化权利领域的附加议定书》并未规定这一内容。但在五十多个国家的宪法中都载有住房权和政府在住房领域的义务的不同规定。此外,还有一些国内的立法牵涉到住房权,如房东房客的立法、无家可归者保护法、免受驱逐法等等。作者特意介绍了废除种族隔离制度后的南非的立法情况(南非通过了《扩大房屋使用权保障法》(1997)和《禁止非法驱逐及违法占有土地法》(1998)等法律),认为“在通过新的立法以支持住房权方面,(南非)比其他任何国家都取得了更大的成就”。作者还对国家在实现住房权中的义务以及欧洲法律中的主房权问题作了精辟的论述。
  中国政法大学出版社2002年出版的《国际人权法教程》第1卷第19章也涉及住房权问题。但内容比较简单。
  6.黄金荣:《司法保障经济和社会权利的可能性与限度—南非宪法法院格鲁特布姆案评析》,载《环球法律评论》2006年第1期。
  该文以南非宪法法院的一个住房权案例讨论了经社权利的国内司法保障问题。文章介绍了南非宪法对于经社文权利的规定,认为“南非宪法对于经济和社会权利的规定方式非常富有特色。南非宪法几乎囊括了《经济、社会和文化权利公约》规定的所有经济、社会和文化权利;在经济和社会权利的具体规范方式上,它既采用了一些与《公约》类似的方法,同时又有不少创新之处。”作者举了关于住房权的例子。南非宪法第26条规定:“(1)任何人都有权获得足够的住房。(2)国家必须在其可利用资源的范围内采取合理的立法和其他措施逐渐达到这项权利的实现。(3)任何人都不得被从其住宅中驱逐,在没有获得法院在考虑所有有关的情况后发布的命令之前,任何人都不得毁坏他人的住宅,任何法律都不得允许任意将人们从其住宅中驱逐。”接着作者介绍了格鲁特布姆案的案情和法院的判决。南非宪法法院认为,关于经社文权利的可诉性问题,主要根据不是宪法的规定,“而是在具体的案件中应该如何实施它们的问题”。可诉性的问题不能以抽象的方式决定,而只能“在具体的个案的基础上仔细探索”。其次,政府有义务确保驱逐行为以一种符合人道主义的方式进行。再次,在南非的住房要求存在地区和城乡差异的情况下,让法院来确定获得充分住房权的最低核心内容是非常困难的。法院拒绝接受联合国经社文权利委员会提出的“最低核心服务”的概念。但是法院认为,国家负有在其可利用的资源范围内逐渐实现住房权的义务,并采用“合理性标准”—“国家采取的立法和其他措施是否合理”—判断国家是否履行了宪法第26条规定的积极义务。法院的最后结论是:南非政府的住房政策存在不合理的地方,只关注了中期和长期的住房需要,却没有为那些具有极度需要的人提供短期的临时性的救济措施。法院命令政府采取行动履行宪法第26条所施加的义务,即设计、自主、实施并且监督旨在为那些具有极度需要的人提供救济的措施。在文章的最后,作者讨论了该案的理论意义。
  二、各国住宅立法
  1.《各国社会党重要文件汇编》(第一、二辑),世界知识出版社1959年和1962年初版。《社会党和民主社会主义人权观》,吴雄丞、张中云主编、四川人民出版社1993年。
  以上两书收录了多国社会党关于保障住宅的声明和文件。《社会党国际的宣言(1951)》宣布:“社会党人不仅主张基本的政治权利,并主张经济与社会的权利。”这些权利包括“适当住房的权利”。《德国社会民主党基本纲领(1959)》宣布:“人人都有权得到一个合乎人的尊严的住所,即他家的栖身之地。所以住宅必须继续受到社会的保护,而不应仅仅是私人谋求利润的对象。必须通过采取住房、建筑和地皮政策来加速消除住房匮乏的现象。必须鼓励公家建筑住宅,同时,要从社会的角度来英国房租,地皮投机必须加以制止。必须通过捐税来减少从出卖地皮中攫取的非正当的利润。”1989年德国社会民主党纲领:“我们要提供充足的符合家庭和个人需要的,有利于健康而又价格合理的住房。居住同劳动和教育一样是基木权利。每个人都有权要求得到符合人的尊严的住房、必须通过福利房租法来持久地保护房客和租户。国家和社会的任务是帮助无法靠自己的力量来实现其住房的合理要求的人,或作为少数特殊的,在住房市场上遭到拒绝的人。因此,不能放弃供租用的和私人用的社会福利住宅的建设。”
  2.《国外住宅法规选编》,建设部房地产业管理局、城镇住宅研究所1988年编印(实际上编印、出版工作都是委托吉林省长春市房地产经济研究会负责的)。
  该书收集并编译了国外17个国家的有关住宅法规文献资料,其中有的是单独立法,有的是从民法典或民事立法中摘译出来的。全书约58万字,分上下两卷出版。上卷收辑的为社

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