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【期刊名称】 《苏州大学学报(哲学社会科学版)》
房屋买卖中介服务合同的若干法律问题
【副标题】 从司法角度考察【作者】 薛峰李玉斌
【作者单位】 北京市东城区人民法院北京市东城区人民法院
【分类】 合同法
【中文关键词】 房屋买卖;中介服务;格式条款;“跳单”
【文章编码】 10014403(2014)06-0077-07【文献标识码】 A
【期刊年份】 2014年【期号】 6
【页码】 77
【摘要】

随着房地产市场的发展和国家宏观调控政策的演变,房屋中介服务市场迅速发展。同时,经过中介服务的房屋交易产生了大量纠纷。在理论和实践层面探讨房屋买卖中介服务合同的性质、格式条款法律效力、“跳单”行为的认定及规避、中介机构的审查义务等司法实践中的疑难问题及其成因,提出审理此类案件应当遵循的基本思路和统一的裁判规则,意义重大。

【全文】法宝引证码CLI.A.1199351    
  
  房地产经纪行业是房地产业和现代服务业的重要组成部分,事关人民群众实现“住有所居”、享受幸福生活的“中国梦”。近年来,随着我国房地产市场的发展和国家宏观调控政策的演变,房屋中介服务市场发展迅速,行业竞争日益加剧。党的十八届三中全会强调,要使市场在资源配置中起决定性作用。中介机构将会在房屋交易市场中发挥更为重要的作用。但由于市场准入机制不完善以及行业管理不规范,加之市场主体趋利避害,追求利润最大化,房屋买卖中介服务合同纠纷案件数量不断攀升,案件本身日趋复杂。在司法实务中,由于处理此类案件尚缺乏具体规范,“同案不同判”现象时有发生。
  一、房屋买卖中介服务合同纠纷案件中存在的问题
  房屋买卖中介服务合同是指房地产中介机构为委托人提供买卖房屋有关事项的服务,委托人支付报酬的合同。房屋买卖中介服务合同纠纷案件所涉及的民事法律问题11],根据案件类型的不同,可以区分为基本问题、实务问题两大类。基本问题是指因中介服务合同本身的性质而引发的、在所有的案件中均应当考虑的问题。实务问题是指仅在某类型的案件中存在的问题,与司法实务密切相关。
  (一)基本问题
  1.房屋买卖中介服务合同的性质问题
  房屋买卖中介服务合同基于委托人与受托人有关房屋买卖服务的一致意思表示而成立,在本质上属于委托合同。根据我国合同法理论及现行合同法的有关规定,房屋买卖中介服务合同可以表现为居间合同、代理合同与行纪合同三种类型。因代理合同、行纪合同在实践中较为少见,故本文以研究居间合同的相关法律问题为主。
  居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。依据居间合同的法律特征及房屋买卖合同中介服务实践,房屋买卖中介服务合同具有居间合同的性质是明显的,但将整个房屋买卖中介服务过程视为居间活动则是片面的。
  居间活动中,居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权,仅是负责向委托人报告缔约的机会或为委托人与第三人缔约进行斡旋,传达双方意思,不参与委托人与第三人订约的具体洽商活动。但在房屋买卖中介服务实践中,中介机构一般均参与了房屋买卖合同的具体洽商活动,承担了合同签订过程中的许多具体劳务工作,如签约配合工作,办理抵押贷款、房屋产权转移登记手续,房屋实际交付等,有时甚至在交易过程中起到主导作用。中介机构还经常作为买方或卖方的代理人,代理合同的签订、房屋产权转移、房屋交付等活动。中介佣金的支付一般不以房屋买卖合同的签订为条件,而以房屋买卖交易活动的最终完成为成就条件。这些内容并不是理论上的居间合同内容所能涵盖的。但就整个合同的本质内容及其履行和当事人的真实意思表示而言,房屋买卖中介服务合同的法律关系的性质是居间合同形成的法律关系。实践中,将房屋买卖中介服务合同视为居间合同几乎已经成为我国房地产交易实践及司法实践的共识,但此种认定并不完全涵盖该类合同的内容。合同性质认定的问题,将影响对合同各方当事人权利义务的认定,导致司法实践中对诉讼主体确定、合同责任分配等问题产生争议。
  2.房屋买卖中介服务合同中格式条款的效力认定问题
  所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款的广泛运用,一方面节约了交易成本,提高了交易效率,但同时也在一定程度上背离了合同自由的基本原则,格式条款中可能出现的不公平条款对合同正义造成了冲击。
  房屋买卖中介服务合同中,中介机构为确保自己的“旱涝保收”,通常会制定格式条款,司法实践中的纠纷多源于此。当事人有争议的格式条款主要有:(1)独家委托条款。如果委托人就特定房屋在独家委托的期限内通过其他中介机构达成交易,亦需按约定支付佣金。(2)不签约即支付违约金的条款。中介机构要求达成初步交易意向(一般仅签订定金合同)的双方必须签订买卖或租赁合同,任何一方反悔不签订合同,均需向中介公司支付相当于全额佣金的违约金。(3)未促成合同订立也应支付费用的条款。中介机构未促成交易双方订立合同,但双方亦应支付费用,该费用已远超出“从事居间活动所支出的必要费用”,但一般不超过促成合同所应支付的报酬数额。
  格式条款所产生的当事人之间不公平的权利义务,侵犯了当事人的合法权益,引发社会公众对房地产中介行业的诸多不满。对中介行业格式条款的清理和整顿成为行政管理部门、行业协会等部门的重要工作内容。如2012年9月,北京市工商局、北京市住房和城乡建设委员会等部门召开“北京市房地产经纪行业整治情况通报会”,公布了房地产中介行业“十大”霸王条款。22]
  对房地产中介服务合同中有争议或者疑似不公平条款的效力的认定成为案件审理的关键,直接影响着当事人责任承担问题。但在司法实践中,对格式条款效力认定的标准并不统一,“同案不同判”现象时有发生。
  (二)实务问题
  1.看房确认书的性质认定问题
  由于房屋中介市场普遍存在房源交叉、服务费价格可议等现象,购房者在一家中介机构签署看房确认书、查看房屋后,转而在其他中介机构完成交易行为的现象较为多见。因中介机构多主张看房确认书具有居间合同的性质,且该合同的成立并不以是否达成房屋买卖合同为前提。但是,看房者多认为看房确认书仅是表明自己具有购房意向,支付居间费用应以正式签订居间合同,中介机构促成房屋买卖合同成立为依据。双方对看房确认书性质认定的不同,导致了纠纷的产生。
  2.“跳单”行为的认定及规避“跳单”条款的效力问题

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  所谓“跳单”,是指委托人通过中介机构的居间行为找准房源后,为逃避或减少居间费用,而通过其他中介机构或直接与房屋所有权人完成交易的行为。为防止委托人“跳单”的不诚信行为,中介公司也往往通过各种合同条款来防止和惩罚“跳单”行为。司法实践中,如何认定“跳单”行为成立,如何认定禁止“跳单”行为的约定的效力问题,成为此类案件审理的难点。
  3.居间报酬请求权问题
  根据《合同法》第四百二十六条的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。在实践中,即使中介机构促成了房屋买卖合同的订立,委托人也会拒绝支付或要求减少支付报酬,主要是因为签订的买卖合同无法履行或者履行过程中出现瑕疵。特别是在2010年之后,因房地产市场价格急剧上升,国家相继出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)等文件,对房屋市场实行限贷、限购、强化个人所得税征收等多项宏观调控措施。在因房屋新政因素导致房屋买卖合同无法实际履行的情况下,对于居间报酬问题,中介机构与委托人之间往往产生争议。
  司法实践中,在房屋买卖合同不能正常履行的情况下,居间报酬是否应当支付,支付比例是否与中介机构居间义务的履行情况相关等问题,存在较大的争议。
  4.中介机构的审查义务问题
  委托人委托中介机构购买或出售房屋,多数是因自身对相关法律、政策以及实际操作的不熟悉,而相信中介机构的专业性,以能够保证交易的顺利进行。这种认识基于中介机构进行的专业审查,主要是对方当事人的身份及所买卖的房屋进行严格审查。一般认为,中介机构的审查义务主要包括四个方面:(1)房屋产权状况审查。包括房屋的所有权人问题,房屋使用年限问题,房屋是否具有央产房、经济适用房等限制出售因素的情况,是否具有查封、抵押、居住权等权利负担或者权利瑕疵等。(2)房屋使用现状审查包括房屋实际居住人、承租人情况,房屋装修情况、水、电、物业服务费、供暖费交纳情况等。(3)当事人委托资格审查。在签订合同时,房屋产权人或者购买人委托的代理人是否具有合法的代理权限。(4)购房者资格审查问题。在当前限制购房的调控政策背景下,只有满足户籍、纳税、已有房屋数量等一定条件的人群才具备购房资格。33]购房人的资格问题成为房屋买卖合同能否实际履行的一个重要因素。
  中介机构上述审查义务的缺失导致居间合同纠纷的产生,而审查义务对居间合同义务的履行、居间报酬的确定是否产生影响,则是司法审判的难点。
  5.中介机构及其从业人员的资质对于居间合同的效力影响问题
  根据住房和城乡建设部出台的《房地产经纪管理办法》、国家工商行政管理总局颁布的《经纪人管理办法》等规范性文件,对房地产中介市场实行市场准入机制,要求中介机构必须具备足够数量的房地产经纪人员。根据《房地产经纪管理办法》第二十条的规定,房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当加盖房地产经纪机构印章,并由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。在实践中,多数中介机构的从业人员并不具备房地产经纪人员资格。
  房地产中介机构不具备从事经纪业务的资质,或者中介机构不具备从业资格的人员代表中介机构签署的居间合同,对居间合同效力是否会产生影响,在司法实践中存在一定争议。
  二、房屋买卖中介服务合同纠纷频发的原因分析
  房屋买卖中介服务合同引发的纠纷主要集中在房屋交易方拒付居间费用方面。房屋交易方多以房屋买卖合同解除、未能实际履行或履行存在瑕疵以及中介机构提供的居间义务存在瑕疵等为由拒付居间费用。中介服务合同纠纷频发,主要是存在以下方面的原因:
  1.地产宏观调控政策的频繁调整
  房地产调控政策,作为房地产交易市场必须遵行的规范与规则,对房地产交易影响广泛。政策的调整,不仅对于房地产交易双方的市场行为具有导向意义,还会引发中介服务市场的波动。自2010年起,国家密集发布了一系列稳定房地产市场价格的限贷、限购、强化税收等宏观调控政策。房地产政策的调整在导致房屋买卖合同出现履行争议的同时,也引发了买卖双方与中介机构之间就居间报酬问题、居间义务履行问题等方面的纠纷。另外,国家教育政策的调整,也会影响购买“学区房”的房屋买卖合同纠纷,进而引发中介服务纠纷。44]
  2.制度规范的缺失和监督力度的不足
  目前,我国还没有专门的房地产中介管理立法,仅有的几个法律条文散见于《合同法》、《城市房地产管理法》中,不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。其他有关中介活动的规范性文件主要是住房和城乡建设部及国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》,效力层级较低,难以被人民法院直接引用。因缺乏具体规范,中介机构对自己权利与义务的边界认识模糊,各中介机构对其提供服务的内容、收费方式等存在较大差别。同时,相关行政管理部门对中介机构的违法违规行为查处力度不大,监管力度不足,助长了中介机构不规范行为的发生。部分中介机构为谋取非法利益,甚至采用“房源套现”等方式进行刑事诈骗,侵害卖房人的合法权益。
  3.社会诚信缺失
  一些中介机构为促成买卖合同的成立,对当事人的身份及房屋信息审查不严,甚至将本应由买卖对方承担的义务揽到自己身上,一旦买卖合同订立后,中介机构对合同的履行应付了事,从而引发纠纷。部分中介机构服务意识差,急功近利,缺乏诚信的行为是导致目前中介机构社会形象不好,沦为“黑中介”之称的主要因素。从买卖双方来说,出于追求利益最大化的目的,买卖双方往往会选择不诚信行为获取非法利益,如在交易过程中或利用政策规定,或恶意违反合同约定,引发违约行为从而发生法律纠纷。同时,为不付或少付居间费用,应当承担居间费用的一方当事人往往通过各种方式跳过中介机构,直接与对方当事人签订买卖合同,从而引发纠纷。
  4.中介机构部分从业人员素质不高,流动频繁离婚不离婚是人家自己的事
  相关法律、法规对设立房地产中介机构在房地产经纪人员资格和数量等方面没有强制性规定,而从业人员资格认证、监管制度尚不完善,大部分中介机构的从业人员并未获得经纪人职业资格认证,甚至未经过相关从业知识的培训就匆

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【注释】                                                                                                     
【参考文献】

{1}柴强.地房地产经纪行业现状及发展[EB/OL].[2013-03-27]. Http://bjfangdichan.org.cn/newsds_277.html.

{2}王利明.我国民法典重大疑难问题之研究[M].北京:法律出版社,2006.

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