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【期刊名称】 《河北法学》
房屋买卖关系中所有权及风险转移的几个问题
【作者】 嘉川【作者单位】 海南琼山市中国城集团法律部
【分类】 物权【期刊年份】 1999年
【期号】 6【页码】 78
【全文】法宝引证码CLI.A.171126    
  房屋买卖,在我国大量地发生于法人与法人之间、法人与个人之间及个人之间。随着我国住宅体制改革的进一步推广和深入,房屋商品化将更加普及,房屋买卖将日益增多和更加活跃。怎样更好地预防和处理房屋买卖中发生的纠纷,是一个必须高度重视的问题。本文通过房屋买卖纠纷状况的考察,就房屋买卖关系中所有权及风险转移的几个容易产生认识分歧的问题,进行一些探讨。
  一、房屋买卖合同与房屋买卖关系的有效性问题
  房屋买卖合同有效,是否房屋买卖关系就必然有效?在这一点上,有的人容易误解为,房屋买卖合同有效,房屋买卖关系就必然有效。还有人反过来以买卖双方未办过户手续为由,认定买卖合同无效。
  其实,房屋买卖合同的订立,只是房屋买卖关系过程中的一个环节。房屋买卖合同是一种双务、有偿、诺成性的合同,也是一种非要式合同,只要双方间的主体合法,意思表示真实,内容合法,其一经签订,即成立和有效。而房屋买卖关系的有效,则指房屋买卖过程的依法全部完成,关键在于依法实现了合同标的物的所有权转移,具体地说,就是完成了从签定房屋买卖合同到办妥房屋过户手续的全部程序。这些程序主要包括《城市房地产转让管理规定》第7条和第15条规定的程序,即:
  (一)房地产转让当事人签订书面转让合同;
  (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书,当事人的合法证明、转让合同等有关文件,向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;
  (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在15日之内做出是否受理申请的书面答复;
  (四)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
  (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
  (六)房地产管理部门核发过户单;
  (七)房地产转让当事人凭过户单办理产权过户手续,并依照《中华人民共和国城市房地产管理法>的规定领取房地产权属证书。
  需要补充说明的是:根据以上程序规定,不能得出房屋买卖合同需要经房地产管理部门批准才生效的结论。因为,迄今,没有任何法律、法规明确规定厂房屋买卖合同需经有关部门批准才生效。此其一。上述程序显示出的何关部门所作的审查、以至现场查勘和评估工作,只是为着帮助当事人核验买卖房屋的权属的合法性、有关指标(如面积)的真实性、准确性等,对房价进行评估,只是作为收取有关税费的依据,而并不是要求当事人必须按评估价成交。此其二。
  总之,房屋买卖合同有效与房屋买卖关系有效不能混同。房屋买卖合同有效,房屋买卖关系不一定有效。因当事人双方或单方的原因未办理过户手续,属于在合同履行中违约或违反有关法律规定,不能以此否定合同本身的有效性。
  二、房屋所有权转移的标志问题
  房屋买卖关系的本质在于:卖方出让房屋的所有权,买方获得房屋的所有权。因此,房屋所有权的转移与否,是房屋买卖关系有效或完成的根本标志。然而,房屋所有权转移的标志又是什么呢?根据《中华人民共和国房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)及其后以此为依据制定的其他有关法规、规章,房屋所有权转移的标志应是办妥房屋过户手续,买方取得所购房屋的房屋所有权证书。《城市房地产管理法》第35条要求:“房地产转让,抵押,当事人应当按照本法第五章的规定办理权属登记”。《城市房地产转让管理规定》第18条明确指出:“违反本规定转让房地产的,转让无效”。
  在此,不得不涉及最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第(56)条。该条规定:买卖双方自愿,并立有契约,买方已付了房款,实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续”。据此,未办妥过户手续,也可被认定为房屋所有权已转移。这显然与《城市房地产管理法》等新法的规定和原则相矛盾。根据新法优于旧法的原则,对于发生在《城市房地产管理法》施行后的房屋买卖行为,不应再适用该(56)条。
  三、常见违约情形中的法律关系问题
  如果在房屋买卖中,能以一手交钱,一手交货的形式完成,发生违约的机率势必相当低。但由于房屋买卖的特殊性,使其房款的支付、房屋的支付、房屋所有权的转移等,在时间上往往不能同时进行或同时完成,由此导致房屋买卖活动中发生违约和纠纷的可能性很大,这也是房屋买卖纠纷案在商品房交易较活跃地区较多发生的重要原因。
  下面,我们对常见违约情形下的法律关系加以简要分析:
  (一)买方依约支付了房款,卖方未按期交付房屋。
  在此情形之下,买方有权追究卖方逾期交房的责任,并有权依约在逾期超过一定时时时解除合同,也有权要求卖方继续履行合同,直至将合同约定的房屋交付给买方。在交付并办妥房屋过户手续之前,房屋所

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