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【期刊名称】 《法律适用·司法案例》
买卖抑或借款担保
【副标题】 洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案评析
【作者】 章诗迪【作者单位】 浙江大学光华法学院{民商法学博士研究生}
【分类】 合同法
【中文关键词】 商品房买卖;意思表示解释;优势证据原则
【期刊年份】 2019年【期号】 2
【页码】 15
【摘要】

在“名为买卖实为借贷”的商品房买卖中,如何判断当事人之间的法律关系是买卖还是借款担保关系是一个难题。对此,在以住的相关案例中有两种裁判路径,即探明当事人的真实意思和适用优势证据规则。法院如何选择以上两种裁判路径,是审理此类型案件不能回避的问题。判断当事人之间的法律关系是买卖还是借款担保关系,最终应回归意思表示解释,优势证据规则的引入,可以在一定程度上限缩意思表示解释的适用范围。当事人提交的证据是法院进行意思表示解释所必需的基础性材料,当事人所主张的事实需要以证据作支持,而如何在这些证据中探明当事人的真实意思,需要借助意思表示解释规则。

【全文】法宝引证码CLI.A.1254826    
  一、问题的提出
  2015年8月最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《民间借贷司法解释》)第24条第1款规定,对于名为买卖实为借贷的案件,应当按照民间借贷关系处理,当事人不同意变更的,法院裁定驳回起诉。从司法实务看,借贷合同关系和买卖合同关系发生混合的情形大量存在,但只有以签订房屋买卖合同为借款提供担保的,这条司法解释才有适用的空间。[1]不过,如何认定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”是第24条第1款的适用前提问题,但在现行法律框架中并无相关明文的规定。法院在个案中认定“买卖抑或借款担保”时,通常依据《民间借贷司法解释》第24条第1款规定,以“探明当事人真实意思”为理由,作为认定当事人之间法律关系的性质。这种裁判方法容易导致该条司法解释适用上出现“泛化”的现象。所以,在司法实务中,法院就法律关系性质的认定,存在着大量“名为XX,实为YY”的裁判逻辑。
  判断法律关系的性质不能简单地以当事人诉称的法律关系来认定,而应当探寻当事人之间究竟存在何种真实的法律关系。如《德国民法典》第133条规定:“在解释意思表示时,必须探究真意,而不得拘泥于词句的字面意义。”[2]日本传统民法学理上对法律行为解释方法为,对①当事人的意图、②习惯、③任意法和④依诚信原则等标准进行解释。[3]可见,当事人的真实意思在解释法律行为时有着不可撼动的地位。但是,我们也应当认识到,解释真实意思的主观性较强,适用时容易造成恣意。在商品房买卖合同中,就当事人之间签订的买卖合同,究竟应该认定为买卖还是借款担保,实践中也存在着诸多争议,同时也存在着各种不同的论证理由。那么,究竟应该如何通过解释来认定法律关系的性质,本文试图通过对“洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”[4]的评析,观察学理与实务之间是否存在内在矛盾,探寻两者可否有衔接的可能性,以及“洪秀凤案”对后案是否有可参考效力等问题,为司法实务提供某种指引。
  二、案例梳理
  (一)案情梗概
  2013年8月21日,安钡佳公司(甲方)与洪秀凤(乙方)就某广场一、二层商铺签订两份购销合同,并于同日备案登记。其中,001号《商品房购销合同》约定:一层商业用房单价为每平方米2万元,总金额62860400元;乙方应在2013年8月18日前支付56574360元,2014年1月20日前支付6286040元;交房时间为2013年12月14日。002号《商品房购销合同》约定:二层商业用房单价每平方米9869元,总金额35541130元;乙方应在2013年8月18日前支付31987017元,2014年1月20日前支付3554113元;交房时间和违约责任与001号相同。当日,洪秀凤以银行转账方式向安钡佳公司汇款56574360元和22825640元,同时还向其法定代表人张晓霞汇款1900万元,共计汇款9840万元。安钡佳公司向洪秀凤出具十张金额均为984万元的收据。另查明,2013年8月21日,张晓霞向案外人吴某转款1840万元。同年8月26日、9月18日,张晓霞向洪秀凤各汇款368万元。后洪秀凤以自己付清全部购房款为由提起起诉,请求法院判令安钡佳公司履行商铺过户义务及承担相应的违约责任等。
  云南省高级法院以“双方当事人的交易行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯”,认定前述两份《商品房购销合同》名为房屋买卖,实为借款担保,驳回洪某的全部诉求。其裁判理由是:(1)案涉房产在签约前已整体出租他人,并符合交付条件,但双方却将交房日期定在2013年12月14日,有违常理;(2)出卖人与案外人在2010年签订过类似的购房合同(第四层商铺),单价超过4万,而本案的交易价格明显过低;(3)按合同约定,本应分期付款,但事实上买受人在签约当日已经付清了全部房款。“这与正常买房人的付款习惯不符”。出卖人收款后出具收据而非购房发票,同样违背房屋买卖的交易习惯;(4)在签订合同后,出卖人方向买受人汇款368万元。就此款项,安钡佳公司主张是实际借款(8000万)的利息(按月息4.6%计算),而洪秀凤主张属于“销售返点”。就此争议,合同中并无约定,也无证据证实。洪秀凤不服一审判决,向最高法院提起上诉。最高法院二审判决撤销一审判决,支持洪秀凤的诉讼请求。
  (二)争点整理
  最高法院提出了“洪秀凤案”存在的三方面争点问题,但在“裁判摘要”中仅涉及第一个争点问题,可见,最高法院公布“洪秀凤案”对此类法律关系争议的认定提供了一种重要的裁判标准和思路。最高法院认为,认定法律关系时必须将合同“作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据”,在存在多种法律关系性质认定可能的情况下,应尽可能认定为该合同(书面证据)所代表的法律关系。在没有充分证据证明当事人之间存在隐藏的法律关系,并对当事人产生真实和终局的约束的情况下,“不宜简单否定既存外化法律关系”,否则会使法律关系的认定“更加模糊”。正是在这样的裁判思路下,最高法院认为,尽管本案存在着其他证据,有认定其他法律关系的可能性,甚至“同等合理性”(如借款担保),但除非有充分的证据证明,否则应尽可能按照当事人在《购销合同》中所反映出来的合同关系来判断其法律关系的性质。“洪秀凤案”中的《购销合同》显然体现了“外化”的买卖合同关系,故本案应以买卖合同关系来认定。
  最高法院这一判决理由,显然也否认了一审法院通过引入交易习惯,来认定当事人之间可能“隐藏的法律关系(即借款担保关系),以“不符合房屋买卖交易习惯”驳回原告诉求的审判思路。对此,最高法院“洪秀凤案”中特别指出,“根据《最高法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第7条规定,‘交易习惯’是指,不违反法律、行政法规强制性规定的,在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法,或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法北大法宝,版权所有》针对‘交易习惯’问题作出相关规定,其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容,增强当事人合同权利义务的确定性。本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。在前述立法意旨之外,运用‘交易习惯’认定当事人交易行为之‘可疑性’,应格外谨慎”。在此基础上,最高法院又针对一审法院所谓的“不符合房屋买卖的交易习惯”几点理由逐一作了批驳。
  法律关系的性质的认定,本质上是一个实体法问题。最高法院在“洪秀凤案”中提供的思路,似乎想通过强调当事人签订的合同(书证)的证明力,来化解“外化”的法律关系和所谓“隐藏的法律关系”之间的认定难题。根据“洪秀凤案”的裁判逻辑,当事人如要证明存在隐藏的法律关系,必须提供“充分证据”。那么,当事人又该提供何种“充分证据”来证明隐藏的法律关系呢?在实体法法律关系认定和程序法举证责任分配之间,究竟存在何种脉络联系?这些争点无疑都是“洪秀凤案”要处理的核心问题。
  三、学理与“洪秀凤案”的处理进路分析
  (一)相关学说整理
  如何穿透当事人之间签订的合同或者约定的法律关系性质的名称,以探明当事人之间法律关系的性质,一直是司法实践中的一个难题。在商品房买卖中,如何区分“买卖抑或借款担保”这一问题,目前国内民法学界的研究并不多见。通过整理相关文献,笔者发现,针对这一问题的解决之道,仅有“真实意思说”一种观点,更多学者将目光聚焦于诸如“以房抵债”、“名为买卖实为担保”等效力问题之上。“真实意思说”认为,对商品房买卖合同或民间借贷法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应当由当事人的真实意思和合同的实质内容来确定,并可以根据房屋买卖合同决定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合考虑。[5]在司法实践中,认定当事人之间商品房买卖的行为是“买卖抑或借款担保”,采纳“真实意思说”的判例较为多见。在此种观点指引的裁判思路下,法院通常借助对当事人之间约定的的内容、合同履行的过程、与一般交易惯例的比较,来探明当事人的真实意思和合同约定的实质内容,以确定当事人之间的法律关系的性质。
  (二)“洪秀凤案”的处理进路分析
  如上所述,民法学界对于当事人之间法律关系性质的认定研究,主要集中在对当事人真实意思表示的探明和确定合同的实质内容。这一立场在司法实践中也有所体现。[6]然而,“洪秀凤案”所体现出来的裁判逻辑,似乎与学理的立场有所不同。那么,从“洪秀凤案”中我们是否可以推断,最高法院试图通过这一判例,为认定当事人之间“买卖抑或借款担保”提供一种新的思路。站在“洪秀凤案”作为公报案例的立场上,进一步讨论这个问题的实益不可轻估。
  1.相关案例的裁判思路。在“洪秀凤案”之前,相关判例中的裁判思路与“洪秀凤案”是不一致的。在分析三个相关的判例之后,就关于当事人之间是商品房买卖关系还是借款担保关系的裁判思路变化而言,似乎可以得到一些解释性的答案。这三个相关判例,裁判日期均为2013年底,以下按照时间先后列出。
  (1)宁夏象龙房地产开发有限公司与赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷案(以下简称“象龙地产案”)。最高法院认为:“在民事诉讼中,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。若双方当事人对同一事实提出相互矛盾的证据,但都不足以否定对方的,法官将根据优势证据原则对双方当事人所举证据进行比较,根据证据所产生的盖然性及证明力大小,结合证据的关联性、合理性,建立符合逻辑的内心确信。”[7]
  本案的裁判基本思路是,当事人对其主张的事实负有举证责任,根据优势证据原则,双方为房屋买卖关系,法院应以《商品房买卖合同》所约定的权利义务作为裁判依据。该案的主审法官与“洪秀凤案”的主审法官为同一人,其在三年后的“洪秀凤案”中依然坚持书面证据的重要性。
  (2)广西嘉美地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷案(以下简称“嘉美地产案”)。最高法院认为:“在双方证据均有缺陷的情况下,应结合双方当事人提交的证据,探究合同签订时双方当事人的真实意思,进而对当事人之间的法律关系作出判断。……认定当事人之间是否存在债权债务关系,书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立。”[8]
  该案中,最高法院认定双方法律关系性质的立场是“确认双方已达成某种合意并已履行”。此时,最高法院的立场与学理上的“真实意思说”一致,即不受制于双方签订的合同外观名称—嘉美地产案中双方签订的是《商品房买卖合同》,未签订《借款合同》,通过对当事人履行行为、权利义务的

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