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【期刊名称】 《清华法学》
论反向抵押权制度在民法典《物权》编之建构
【作者】 鲁晓明
【作者单位】 广东财经大学法治与经济发展研究所{研究员}、广东财经大学法学院{教授,法学博士}
【分类】 物权【中文关键词】 反向抵押权;必要性;可行性;构建
【期刊年份】 2018年【期号】 5
【页码】 159
【摘要】 反向抵押权作为一种新型担保物权,运行机理和实现路径有异于传统物权。在物权法定主义模式下,反向抵押之有效展开受制于物权制度。将反向抵押权纳入民法典《物权》编既具有客观必要性,又具有现实可行性。反向抵押权制度的构建,须围绕抵押权关系中的几个核心要素,即主体(抵押人和抵押权人)、客体和当事人权益等问题展开。
【全文】法宝引证码CLI.A.1245284    
  目 次
  一、引言
  二、反向抵押权的新型担保物权性质
  三、《物权》编规定反向抵押权的必要性
  四、《物权》编规定反向抵押权之可行性
  五、《物权》编中反向抵押权制度的具体构建
  一、引 言
  民法典《物权》编(下称《物权》编)作为民事基本法的重要组成部分,不仅应继承《物权法》之优良成果,更应立意长远,将实践中业已产生且具有迫切需求的物权纳入法定体系之中,以满足未来社会的需要。
  我国老年化严重,养老负担沉重。在代际养老不堪重负、可利用公共资源匮乏、养老成为重要社会问题的情况下,住房反向抵押作为自助养老的重要形式,注定将发挥越来越重要的作用。尽管自2014年中国保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》),决定在北京、上海等城市开展住房反向抵押保险试点以来,试点城市反应冷淡。[1]但毋庸讳言,住房反向抵押这一充分挖掘老年人自身资源、扩宽养老资金来源的方式仍具有无可替代的优势,《物权》编正视并回应反向抵押权这一物的新型利用方式也就理所应当。
  在本文中,笔者将在分析反向抵押权性质的基础上,对于《物权》编中载入反向抵押权的必要性和可行性进行分析,并就如何具体规范反向抵押权提出建议。
  二、反向抵押权的新型担保物权性质
  反向抵押权,通称反向抵押(Reversemortgage),是指债权人在老年债务人自有住房上成就的,以担保债务人老年生活债务为目的的一种担保物权。在反向抵押中,抵押权人于抵押人死亡之后,享有直接获得抵押物,或以变卖抵押物之价值优先偿还债务的权利。由于一般抵押是通过融资购买房屋,而反向抵押则是通过房屋获取资金,两者在运行路径上完全相反,故被称为反向抵押。[2]
  关于反向抵押权的性质,目前学界主要有两种观点。一种观点认为,住房反向抵押的后果是债权人可以取得担保房屋的所有权,这一制度安排在大陆法系物权法上属于让与担保;[3]另一种观点认为,反向抵押是一种特殊的新型抵押。笔者曾就此展开过专门论证。[4]
  很明显,要认识反向抵押权的性质,首要问题是:反向抵押权是否属于现行《物权法》中抵押权之一种。若是,究属于一般抵押权,抑或特殊抵押权?基于下述理由,笔者坚定地认为,反向抵押权是一种特殊的新型抵押权。
  第一,反向抵押权不属于一般抵押权。
  反向抵押权从形式到内容都不同于一般抵押权,反向抵押权较之一般抵押权,存在如下明显差异:
  1.功能不同。一般抵押权的功能单一,纯粹担保债务之履行。反向抵押权则具有多功能性,虽仍具有担保的内容,但补充养老的性质明显,因此在抵押人资格上有非常严格的限制,仅限于达到一定年龄,具有养老需求的房屋所有人。
  2.在从属性要求上有很大差异。一般抵押仅以担保债务履行为目的,对于担保的从属性要求甚为严格。主债不成立,担保合同不成立。尽管在当代大陆法系物权法中,对于抵押权成立上的从属性,理论上和实务上均已开始从宽解释,但对于从属性的要求一直存在。而就反向抵押权而言,住房虽仍作为债务的担保物,但由于债务人预期寿命与实际寿命经常存在差异,贷款实质上具有风险投资的性质。除了一次性发放的贷款,其他类型的贷款方式中,房屋所担保的债务数额均须在债务人死亡时方能确定,担保物权的从属性严重弱化。
  3.抵押标的之要求不同。①一般抵押权的抵押物具有广泛性,既可以是动产,也可以是不动产,还可以是权利;反向抵押权的抵押物只能是住房。②一般抵押权的抵押物既可以是自己所有之物,亦可以是他人财产;反向抵押的抵押物只能是自己所有之房产,不能是他人所有之物。③一般抵押权的抵押物设定之后,抵押人对于抵押物仍具有法律上的处分权,如可以抵押物另行设定担保;但在反向抵押中,抵押人法律上的处分权受到严格限制,不允许在抵押物上另行设定任何其他优先权。
  4.抵押权的实现和消灭事由具有特殊性。①就抵押权实现事由而言,一般抵押权的实现事由是债权已届清偿期而债务人没有清偿,或者发生当事人约定的实现抵押权之情形;反向抵押权的实现事由则是抵押人死亡。②由于在反向抵押中,抵押人具有解除权,抵押权还可因抵押人行使解除权而消灭。
  5.抵押权人有无追索权不一样。在一般抵押,当抵押物价值不足以清偿债务时,不足部分债务人仍须清偿;但在反向抵押,借款人仅以抵押物价值为限对债权人承担清偿责任。[5]
  第二,反向抵押权不属于现行《物权法》上的任何特殊抵押权。
  在现行《物权法》特殊抵押之中,只有最高额抵押与反向抵押具有一定的可比性。反向抵押与最高额抵押有一定的相似性,两者都是未来债权的担保,由于设立抵押时债权尚未成立,故所担保的债权均具有一定程度的不确定性。但反向抵押不同于最高额抵押,两者至少存在以下不同:
  1.能否直接获得抵押物不同。在最高额抵押中,当债务人不能清偿债务时,抵押权人只能以抵押物变卖之价款优先受偿,尽管也可由抵押权人取得抵押物所有权,但只能在债务清偿期届满之后,由债权人与债务人协商确定。若在抵押合同中直接约定,则为流押约款,为法律所禁止。但在反向抵押中,抵押权人获得抵押物是实现债权的正常手段。
  2.所担保之债务的不确定程度不同。在最高额抵押,所担保的债务不能超过预先设定的总额范围,而反向抵押因为具有风险投资性质,基于担保物价值变动、抵押人实际寿命超出预期寿命等原因,所担保的债务很容易超出预计范畴。
  3.债务变动对担保的影响不同。在最高额抵押的决算期到来前,债权债务总是处于变动之中,变动之中的债务并不一定都纳入担保的范畴。“若将抵押物的交换价值比喻为一个箱子,则……在最高额抵押中债权人所把握的那一部分箱壁上开有入口和出口,债权通过入口而进入最高额抵押担保范围,通过出口而脱离最高额抵押担保范围”[6]。而在反向抵押中,抵押物所担保的债权只有入口而没有出口,不断增加的新债权均属于抵押担保的范围,债务系用于债务人的基本生活,不存在债权债务的转让问题。
  4.有无追索权不同。在最高额抵押中,最高限额经由当事人约定、具有确定性,超过最高限额的债权属于没有担保的一般债权,债权人仍有权要求债务人归还;而在反向抵押中,由于住房价格变动及抵押人实际寿命与预期寿命不一致等因素的存在,抵押物所担保的债权数额只在抵押人死亡之时才可以确定,超过住房价值的债权,债权人无权要求债务人以其他财产归还。
  第三,反向抵押不同于《物权》编拟议中之居住权。[7]历史上,居住权作为人役权之一种,历来就承担着一定的养老保障功能。[8]就此而言,居住权与反向抵押权有一定的相似性。事实上,在意大利、法国、德国等国家,也确实存在通过在房屋上设定居住权实现养老功能的实践。[9]但居住权与反向抵押权仍有明显不同。
  1.性质不同。居住权作为非所有人居住他人房屋的权利,一直有小使用权之称。历史上,“使用权又是用益权的一种”。[10]德国民法典、意大利民法典和瑞士民法典均明文规定,居住权中没有明确规定的,可以准用用益物权的规定。[11]故而,尽管形式有异,但本质上当可认为居住权属于用益物权。而反向抵押权则是担保物权。
  2.目的不同。居住权的目的是为了实现对于房屋的使用需求,而反向抵押的目的则是实现对于债权之担保。
  3.对物的利用性质不一样。居住权人对于住房不具有所有权,系他主占有;在反向抵押的情况下,抵押人系对于自己住房为占有和使用。
  第四,反向抵押形式上与让与担保有相似之处,如抵押权实现时转移所有权等。但反向抵押也不同于让与担保。理由如下:
  1.让与担保存在广义与狭义之说。广义让与担保包括买卖式担保和让与式担保。其中,买卖式担保是指以买卖方式移转标的物的所有权,而以价金名义融通金钱,并约定日后得将该标的物买回的制度。无论是形式上还是内容上,买卖式担保均与反向抵押存在较大差异,自不待言。
  2.相较于狭义让与式担保,反向抵押亦存在明显不同:①目的和功能不同。让与担保是在债权成立时,为了担保债权实现而把标的物所有权转让给债权人,外观上债权人作为所有权人出现;[12]获得所有权只是债权担保的手段[13],在债权实现以后,所有权回转于债务人。而在以获得住房所有权为目的的反向抵押中,获得抵押物所有权是成立债权之目的,债权实现以债权人获得抵押物为标志;住房所有权在债权存续期间仍属于抵押人,只不过其处分权能受到一定限制,如不得另外设定抵押权等而已;[14]住房所有权移转的目的是以住房冲抵或消灭债权,债权人一旦获得所有权,债权即归于消灭,通常也就意味着反向抵押关系消灭,不存在所谓所有物回转的问题。②构成要件不同。让与担保是将担保物的整体权利让度给债权人,债务存续期间担保人丧失担保物所有权;反向抵押权则属于一种限制物权,抵押存续期间所有权仍属于抵押人,并不移转抵押物的权利。③公示与否不同。让与担保是一种非典型担保方式,不以公示为要件,当事人约定即可成立;反向抵押权则因其强烈的排他性效力而以公示为要件,须经相关不动产登记部门办理抵押登记。④应否法定不同。让与担保系经由判例法确立的一种担保方式,严格贯彻合同自由原则,迄今为止,世界各国均无明文规定;反向抵押权作为抵押权之一种,则以法律明文规定为宜。⑤标的不同。在传统上,大陆法系让与担保主要以动产为对象;而反向抵押权的标的则是作为不动产的房屋。⑥可替代性不同。让与担保以获得担保物所有权作为担保之前提和条件;但在反向抵押中,转移房屋所有权只是实现债权的一种方式,而并非唯一方式,以抵押物变价之价值优先受偿也是常见的形式。⑦超出担保物价值之债的处理不同。在让与担保中,超出担保物价值的债权为一般债权;而在反向抵押中,债权范围与抵押物价值高度趋同,债权超过房屋价值的部分债权人不具有追索权。⑧所担保之债的确定性不同。在让与担保,担保物所担保的债权数额是确定的,而在反向抵押,由于抵押人寿命的不可预测性,抵押物所担保的债权数额处于不确定状态,唯在抵押人死亡时方得以确定。
  故而,反向抵押权不同于现行《物权法》和《物权》编拟议中的任何抵押权,亦不同于让与担保,其构成、解除、实现等方面均有明显不同于其他担保权利的特点,实属一种新的担保物权形式。
  三、《物权》编规定反向抵押权的必要性
  法律是现实的规范化反映。反向抵押权载入《物权》编既是强大现实需求的客观需要,又是物权法定的内在要求。
  (一)巨大养老需求的客观需要
  我国人口老龄化严重。国家统计局公布的数据显示,截止2015年底,我国65岁以上的老年人口已达1亿4386万人,65岁以上老年人占比达到10.47%[15],且还处于不断增长之中。“随着老龄化的加剧,养老资金入不敷出的问题接踵而至,多方筹措养老资金已是不能回避的问题。”[16]老年人收入普遍偏低,但经过多年打拼,或多或少都拥有自己的住房。我国住房自有化率非常高,据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国家庭金融调查报告》显示,2013年我国总体和城镇居民住房自有率分别为90.8和87%,远超发达国家。[17]该中心2017年的调查还显示,72.3%以上的调查对象拥有一套或一套以上房产。[18]现金穷人、房子富人的情况突出。养老金的社会保障性质决定了其只能满足老年人基本的生活需求,若想在基本生活保障之外谋求较高品质的生活,只能通过自食其力的方式实现。“反向抵押贷款可以同时满足老年人将房产变现和继续生活在原来的房屋和熟悉的环境之中的愿望”[19],住房的高价值性和弱流通性决定了,老年人若想在现实生活不受太多影响的情况下融通资金,通过盘活远期房产的价值实现融资乃不二选择。基于下述原因,可以预期反向抵押将在补充养老方面扮演日渐重要的角色。
  首先,由于人口基数巨大,没有子女的丁克家庭(DINK-double income no kids)数量不菲。我国长期实施一对夫妇只生育一个孩子的严格计划生育政策,不育家庭和子女意外夭折家庭不在少数。对于这些家庭来说,将房屋留给子女的传统观念无从着力,盘活资产满足现实养老需要才具有实际价值。
  其次,随着国民生活迅速发展,国民资产增加。许多老人虽有子女,但子女长大以后有自己的房屋,且分居两地,有的甚至远在国外,不再依赖长辈的房屋。对于这部分老人来说,与其节衣缩食困顿度日,或者给子女增添负担,不如充分挖掘自身资源,提高自身生活质素。此时,住房反向抵押显然是一种不错的选择。
  再次,国外住房反向抵押的实践证明,反向抵押对于自助地解决养老难题、提升老年人生活水平具有重要意义。在美国,美国联邦抵押联合会实施的房产价值转换抵押贷款(HECM)[20]、房利美公司推出的房屋保留计划(Homekeeper)[21]以及老年财务自由基金公司推出的财务自由计划[22]使超过300万老人脱贫;在加拿大,由加拿大住房收入计划公司提供的住房收入计划(Canadian Home Income Plan, CHIP)通过提供反向年金抵押贷款[23]、信用额度反向贷款[24]、固定期限反向贷款[25]等方式,赋予62岁以上的退休老人以通过反向抵押融通资金的广泛选择权;在澳大利亚,具有一定资金条件的金融机构即可推出逆向年金抵押贷款,65岁以上拥有完全房屋产权的澳大利亚公民可以通过将住房抵押给金融机构融通资金,获取补充养老资金,且市场处于逐年扩大之中。
  正因反向抵押在自助养老领域的积极意义,即便一些传统上不是很重视的国家,也开始转变态度,鼓励住房反向抵押的发展。比如,新加坡、英国、日本等国政府传统上仅把反向抵押视为市场本身的事情,对国家介入持有疑虑。但近年来纷纷改变态度,加大政府支持力度,如新加坡开始调研限制债权人追索权,英国2001年开始借鉴美国的住房反向抵押做法,推出政府担保的住房资产释放计划[26],日本自2003年开始对住房反向抵押进行补助。[27]我国作为老龄化人口最多的国家,没有道理不重视住房反向抵押这一物的新型利用方式。
  (二)物权法定之内在要求
  尽管关于物权法定原则,近年来日本和我国台湾地区诸多学者对其提出质疑[28],大陆法学界亦多有微词。[29]但毋庸质疑,我国一直实施严格的物权法定原则,对于物权的类型和内容进行严格的限定,按照小步前进的民法典编撰思路,《物权》编亦不可能在这一重大问题上作大的改变。
  按照物权法定原则,一种权利能否成为物权,端在于法律是否规定,或能否纳入既有物权体系。物权法定之实质,在于其以特定的社会生活为背景,为了交易安全而牺牲民事主体的自由意志;其弊端则在于僵硬性,一旦特定的背景不存,时代风云变化,则反而制约社会的发展,落后的物权和物权法定原则便成为扼杀新的交易模式的凶手。[30]“物权法定主义有如一道围墙,围墙之内是法律明文规定的有效的物权体系,围墙之外则是经济生活中事实上被人们运用的各种支配物的权利。立法总是滞后的,所以从历史的维度看,物权法定原则下的物权体系必然是封闭、僵化、与现实生活脱节的”。[31]一旦与社会脱节,则需因应时代的变化而予以缓和。
  受制于物权法定原则,自住房反向抵押试点正式启动以来,有关其法律身份问题就成为一个挥之不去的难题。尽管保监会出台了针对住房反向抵押的《指导意见》,但能否以之作为物权创设的渊源殊值怀疑。首先,保监会的《指导意见》并非直接的规范性文件,而是对于保险公司开展保险业务的指导性文件,带有行业指导性质。作为行业指导性文件,能否顺带创设物权颇值怀疑。其次,即便将该意见认可为规范性文件,其是否具有创设物权的权力也值得怀疑。我国《立法法》第8条明确规定,民事基本制度只能制定法律,而物权制度理当属民事基本制度之列。
  近年来,认识到物权法定主义的缺陷,不少民法学者呼吁规定物权法定缓和原则,以保持物权的多样性和开放性。[32]不出意外,物权法有较大概率确立物权法定缓和原则以破解新型物权的身份性难题。在笔者就反向抵押权立法这一议题与学界进行交流时,就有学者认为,反向抵押所涉及的问题可以待民法典《物权》编对物权的限制松绑之后,通过合同自由创设的方式解决。但,物权法定缓和不等于物权自由,通过物权法定主义缓和理论并不能稳妥地解决反向抵押权的身份问题。物权法定主义缓和理论主张从两个方面缓和物权法定主义,一是扩大法的范围,使之不仅包含法律,还包括国务院制定的行政法规,行政规章、国家政策甚至习惯法等。[33]二是对于物权法定做从宽解释,不把新的物权理解为新类型的物权,而将其作为法律明文规定的物权稍作变更的形式,从而承认其效力。[34]从扩大法的范围角度而言,在《立法法》第8条已经明确民事基本制度只能制定法律的情况下,将法的渊源解释为包括行政规章和国家政策并不能做到理论自洽;从从宽解释从而类推适用的角度来说,其本就是一种不得已而为之的手段,带有权宜之策的性质,并非优选的解决方案。而且,任何缓和理论作为一种调和手段,总有一定之规。就物权法定缓和来说,对于那些有一定特色,在内容上与既有物权兼容的物权来说具有合适性。但对于特色鲜明,有较多内容与既有物权冲突的权利来说,则未必合适。反向抵押若通过类推适用勉强包容于抵押权之中,则其关于抵押权人直接获得房屋所有权、抵押人不享有抵押物处分权、抵押权人无追索权等内容明显与传统抵押理论不兼容,势必对抵押权理论造成冲击。
  《民法典》作为社会生活的百科全书,在坚守物权法定主义的情况下,为免出现扼制社会发展的不利后果,自应吸纳和尽可能反映物的多种利用关系。在《物权》编中规定反向抵押权不仅是社会现实的客观需求,更是维持物权法定合理性的内在需要。
  四、《物权》编规定反向抵押权之可行性
  在可行性上,从笔者以法律专业人士为对象的随机调查情况来看,反向抵押权载入《物权》编通常可能遭遇两方面的质疑:其一是实践层面的质疑,反向抵押鲜有成功的案例,证明其不符合中国实际。直接的例证是自试点城市开展以房养老试点以来,市场反应冷淡,成功的例子稀少。自2003年以来,我国先后出现了南京汤山留园的以房换养、上海公积金“售房返租”、中信银行倒按揭养老、幸福人寿股份保险公司(下称幸福人寿)的住房反向抵押保险等以房养老实践,但除了幸福人寿的反向抵押保险仍在持续外,其他均以失败告终。即便是幸福人寿保险项目,也只是惨淡维持。截至2015年底,贷款交易量仅为29户。[35]实践出真知,多年艰难的实践足以证明我国不具有推行住房反向抵押的可行性,《物权》编自也没有规定反向抵押权之必要。其二,则是技术性问题,长期以来,我国民法学者对于反向抵押权鲜有关注,认识严重不足,反向抵押权立法缺乏基本的理论准备。
  笔者认为,对于前述可能的可行性质疑,需要进行客观分析。
  其一,不仅是住房反向抵押,事实上所有形式的以房养老产品实践效果均不理想。其中,既有属于以房养老产品共性的原因,亦有独属于反向抵押特有的原因,需要具体问题具体分析。
  1.需要明确的是,前述实践,多数并非反向抵押。汤山留园的做法是老年人将住房交给养老院,换取免费入住养老院并享受养老服务的权利,老年人逝世后养老院取得房屋所有权;[36]上海“售房返租”方案允许老人将房屋出售给相应机构后,以交纳租金为对价居住至去世;[37]中信银行按揭养老中老年人以住房作抵押向银行贷款用于养老,贷款期限最长10年,期满即应归还。[38]这些都不符合反向抵押的特征。事实上,除幸福人寿的产品之外,其他均跟反向抵押相去甚远。
  2.所有形式的以房养老产品,无论是前述实践,还是幸福人寿的反向抵押产品效果均不如人意。产生这一结果的共同原因大致是,以房养老成本高、要求严格、限制过多,以致产品缺乏吸引力。
  3.除了前述原因,导致住房反向抵押举步维艰的还有下述两个突出因素:①传统观念的影响。我国老年人普遍具有“但有方寸地,留与子女耕”的传统伦理观念。[39]在相当多的老年人眼中,房子是留给子女的遗产,把房子抵押被视为一种脸面无光的事情。②缺乏相关的配套法律保障,房地产制度改革的目标不清晰,房地产预期不明。
  前述原因,需逐一分析。
  首先,就以房养老各项产品均缺乏吸引力而言,主要原因在于国家的支持力度不够,以房养老产品开发者作为以规避风险为己任的逐利者,只能以严格的限制规避各种潜在风险,这导致产品普遍缺乏吸引力。以住房反向抵押为例,因为浓烈的补充养老性质,其对于国家和社会具有重要的积极意义。但就金融机构而言,则因须承担较长期的先行给付义务而面临很大风险,这些风险在不能通过政策支持稀释的情况下只能通过严苛的合同条款去规避。从各国实践来看,但凡住房反向抵押发展得比较好的国家,无一例外均得益于国家补贴、税收等方面的强烈支持。[40]我国尽管保监会出台了开展住房反向抵押的《指导意见》,但国家层面尚没有出台实质性的支持举措,金融机构不得不通过苛刻的限制来化解各种可能的风险,这使得本就心存疑虑的老年人心生抵触。严苛的合同条款与传统观念叠加在一起,自然应者寥寥。我国各项以房养老的实践均是由产品开发者自行负担风险,很难见到实质意义上的国家支持,合同过于严苛的问题突出。一旦国家真正认识到以房养老的巨大意义,采取实际举措支持其发展,消减产品开发者的风险,前述合同条款严苛问题也就迎刃而解,吸引力自将得到提升。
  其次,就观念影响而言,将房屋留给子女的观念确已成为我国发展住房反向抵押之巨大障碍。问题是,在传统上,这一观念全世界都存在,非中国独有。在住房反向抵押实践开展的早期,从英美到亚洲各国均受到了房屋代际传承观念的质疑和顽强抵抗。[41]移风易俗本是一个观念不断变化的过程,随着养老压力的加大和社会宣传的不断深入,这一观念终将有所改变。[42]新事物总会从备受质疑,经历一个从受抵触到被了解和接受的过程。我国现阶段反向抵押所经历的各种质疑,是发展初期的正常现象。因此而否定住房反向抵押的前景,未免因噎废食。
  再次,就缺乏相关的配套法律保障来说,大体上可做两方面的分析。其一,整体上,配套法律制度的匮乏,恰恰指明了法律未来的发展方向,而不能作为反向抵押缺乏可行性之证明。其二,近几十年来,由于实施城乡区分的二元房地产政策,我国房地产市场以排斥农村房屋为代价造就了城市房价的单边急剧攀升,房价短时期内上升到令人难以置信的价格水平,与此同时,农村房屋却因不能正常流转而形同死产。此种城乡割裂,不仅将占比巨大的农村房屋排斥在住房反向抵押适格房产之外,还使城市老年人在强烈的上涨预期下因担心估价过低产生惜贷心理,而且由于与中共十九大所提出的“城乡融合”发展目标矛盾导致房地产预期不明朗,以致产品开发者患得患失。反向抵押供需双方均不具有强烈意愿,使其缺乏强烈的现实基础。由于惯性使然,城乡二元的房地产政策在短期内亦难以根本性改变。故而,在可预期的将来,供需双方进行住房反向抵押的意愿仍难言强烈。问题在于,民法典作为民事活动的基本准则,不仅应立足过去,更应着眼未来。民法典不应被过去、或未来仍将短期存在的困难所羁绊,而应立足长远。在执政党着手“建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系”以后,前述因城乡区分政策而致的房地产预期不明确问题将逐步得到解决。在此情况下,利用民法典编撰的有利时机规定反向抵押权,不仅不会造成立法资源的浪费,反而是我国民法典具有前瞻性之表现。
  综之,我国住房反向抵押实践的不成功,是缺乏国家支持、房地产远期制度不清晰、配套制度不健全与传统观念阻碍多因素叠加情况下的正常结果,不能因此草率断定住房反向抵押在我国不具有可行性。相反,作为世界上老年人口最多的发展中国家,最大程度地盘活老年人自有资产,实现部分养老资金的自我筹措方是应对老年化危机的不二选择。
  其二,诚然,由于现代民法理念的匮乏,

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